Autor: Dr. jur. Thomas Ax

vorgestellt von Thomas Ax

1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen.
2. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen eines Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat, zumal es nicht verpflichtet ist, sich mit jedem Vorbringen in der Begründung seiner Entscheidung ausdrücklich zu befassen.
3. Ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör setzt eine gewisse Evidenz der Gehörsverletzung voraus. Im Einzelfall müssen besondere Umstände vorliegen, die deutlich ergeben, dass das Vorbringen entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist (hier bejaht).
BGH, Beschluss vom 20.02.2025 – V ZR 77/23
vorhergehend:
OLG Dresden, 20.02.2023 – 22 U 1253/22
LG Leipzig, 12.05.2022 – 7 O 3082/21

Gründe:

I.
Mit notariellem Vertrag vom 9. Oktober 2018 erwarben die Kläger von den Beklagten ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück zu einem Preis von 315.000 EUR unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Das Haus wurde 1973 errichtet und im Jahr 2000 in Teilen modernisiert. Gestützt auf die Behauptung, sie seien von den Beklagten über das Vorliegen von Mängeln an dem Haus arglistig getäuscht worden, verlangen die Kläger mit dem Klageantrag zu 1 Zahlung von 10.224,70 EUR nebst Zinsen. Im Einzelnen werden für den Einbau einer neuen Gastherme 7.440,96 EUR, für die Erneuerung der Elektroinstallation 1.620,48 EUR, für die Erneuerung des Kamins (defekte Schamottsteine) 1.163,26 EUR und für die Beseitigung von Müll 1.716,62 EUR in Ansatz gebracht (rechnerisch korrekt insgesamt: 11.941,32 EUR). Mit dem Klageantrag zu 2 machen die Kläger einen Mietschaden i.H.v. 2.614,80 EUR nebst Zinsen geltend. Mit dem Antrag zu 3 möchten sie festgestellt wissen, dass die Beklagten verpflichtet sind, ihnen sämtliche Schäden zu ersetzen, die darauf beruhen, dass das Haus nicht über eine erforderliche Schornsteinlaufanlage verfügt. Der Klageantrag zu 4 ist auf die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtet. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger hat das Oberlandesgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Gegen die hiermit verbundene Nichtzulassung der Revision wenden sich die Kläger mit ihrer Nichtzulassungsbeschwerde.

II.
Nach Ansicht des Berufungsgerichts stehen den Klägern keine Schadensersatzansprüche zu. Bei der Beurteilung des Gebäudes sei maßgeblich auf den geringen Kaufpreis und den Umstand abzustellen, dass es zu DDR-Zeiten (1973) errichtet worden sei. Dass es im Jahr 2000 modernisiert worden sei, mache es nicht zu einem “neuen Gebäude”. Auch hätten die Beklagten persönlich nicht erklärt, dass die Modernisierung in einem umfassenden Umfang stattgefunden habe. Die von den Klägern vorgebrachten Mängel in den Bereichen Elektroinstallation und Kamin beliefen sich auf rund 2.800 EUR und damit auf 0,8% des Kaufpreises, so dass es sich allein schon vom Umfang her um geringfügige Mängel handele. Einen Anspruch auf Beseitigung von in dem Haus verbliebenem Müll hätten die Kläger mangels besonderer Regelungen in dem Kaufvertrag nicht. Soweit sie eine neue Gastherme hätten einbauen lassen, handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, ohne dass insoweit eine relevante Pflichtverletzung der Beklagten als Verkäufer erkennbar sei. Auch die weiteren Positionen (Schadensersatz wegen Mietaufwendungen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) könnten die Kläger nicht verlangen. Für eine Feststellung (gerichtet auf die Haftung für weitere Schäden in der Zukunft) sei kein Raum.

III.
Die Nichtzulassungsbeschwerde hat teilweise Erfolg. Der angefochtene Beschluss ist im Hinblick auf die Bestätigung der Abweisung des Feststellungsantrags (Klageantrag zu 3) gemäß § 544 Abs. 9 ZPO aufzuheben, weil das Berufungsgericht insoweit den Anspruch der Kläger auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt hat. Im Übrigen ist sie zurückzuweisen.
1. Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen eines Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat, zumal es nach Art. 103 Abs. 1 GG nicht verpflichtet ist, sich mit jedem Vorbringen in der Begründung seiner Entscheidung ausdrücklich zu befassen. Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG setzt eine gewisse Evidenz der Gehörsverletzung voraus. Im Einzelfall müssen besondere Umstände vorliegen, die deutlich ergeben, dass das Vorbringen entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 17. September 2024 – XI ZR 130/23, juris Rn. 9 mwN).
2. Nach diesen Maßgaben ist Art. 103 Abs. 1 GG hier verletzt.
a) Nach dem von der Nichtzulassungsbeschwerde in Bezug genommenen Vortrag der Kläger in der Klageschrift und in der Berufungsbegründung stützen sie den Feststellungsantrag darauf, dass nach den Mängelberichten des Schornsteinfegers aus den Jahren 2009 und 2017 (Anlagen K 5 und K 6) die Schornsteinlaufanlage auf dem Dach des Hauses nicht ordnungsgemäß sei. Um den Schornstein zu reinigen, müsse das Dach betreten werden. Insoweit fehle es an der erforderlichen Arbeitsschutzeinrichtung auf dem Dach. Die dort befindlichen Tritte hätten einen zu großen Abstand; im Übrigen fehlten Tritte vollständig. Der Schornsteinfeger habe den Beklagten eine Frist zur Beseitigung dieses Zustands bis zum 15. August 2018 gesetzt. Nach dem weiteren Vorbringen der Kläger verursacht eine ordnungsgemäße Herstellung der Schornsteinlaufanlage Kosten von über 30.000 EUR. Da bei einem nachträglichen Einbau die vorhandenen Dachplatten zerstört würden, müsse das gesamte Dach neu eingedeckt werden.
b) Auf diesen Vortrag geht das Berufungsgericht nicht ein. In der Hinweisverfügung wird zwar in der Sachverhaltsschilderung der Vortrag der Kläger dahingehend wiedergegeben, diese beanstandeten, dass auf dem Dach die erforderliche Arbeitsschutzvorrichtung gefehlt habe. In der Begründung fehlt jedoch eine Auseinandersetzung mit diesem Vortrag. Erörtert werden nur die übrigen von den Klägern geltend gemachten Mängel, während hinsichtlich des Feststellungsantrags lediglich darauf verwiesen wird, dass für eine Feststellung kein Raum sei. Nachdem die Kläger in ihrer Stellungnahme zu dem Hinweis ausdrücklich beanstandet haben, es fehle eine Auseinandersetzung mit der Schornsteinlaufanlage, hat das Berufungsgericht diesen – unter I. a) des Zurückweisungsbeschlusses wiedergegebenen – Einwand unter II. 2.a) mit der Begründung für unbeachtlich erklärt, dass sich der Senat mit den Schadenspositionen “Elektrik/Kamin” befasst und die geltend gemachten Kosten der Beseitigung von 1.620,48 EUR und 1.163,26 EUR als geringfügig erachtet habe. Dies belegt, dass dem Berufungsgericht aus dem Blick geraten ist, dass die von den Klägern behaupteten Mängel am Kamin (Defekt an den Schamottsteinen), die in dem Klageantrag zu 1 mit einem Betrag von 1.163,26 EUR in Ansatz gebracht werden, von den Mängeln an der Schornsteinlaufanlage, die Gegenstand des Feststellungsantrages zu 3 sind und hinsichtlich derer die Kläger von einem – keineswegs geringfügigen – Beseitigungsaufwand von 30.000 EUR ausgehen, zu unterscheiden sind.
3. Der Verstoß gegen den Anspruch auf das rechtliche Gehör ist entscheidungserheblich. Hätte das Berufungsgericht den Vortrag der Kläger bei der Prüfung der Erfolgsaussichten des Feststellungsantrags, an dessen Zulässigkeit (§ 256 Abs. 1 ZPO) angesichts der derzeit nicht möglichen Schadensbezifferung entgegen der Auffassung des Landgerichts keine Bedenken bestehen, in seine Überlegungen mit einbezogen, ließe sich ein Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 437 Nr. 3, § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht ausschließen. Dem steht nicht entgegen, dass das von den Klägern erworbene Haus 1973 errichtet worden ist und die Kläger auch unter Berücksichtigung der 2000 erfolgten Modernisierung nicht den Zustand eines “neuen Gebäudes” erwarten konnten. Trifft der Vortrag der Kläger zu, entspricht das Haus deshalb nicht der üblichen und zu erwartenden Beschaffenheit gemäß § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 58 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung, weil im Hinblick auf die Anordnung des Bezirksschornsteinfegers eine – aktuelle – Pflicht besteht, auf dem Dach eine ordnungsgemäße Schornsteinlaufanlage einzurichten, was nach dem weiteren von den Klägern unter Beweis gestellten Vorbringen mit nicht unerheblichen Kosten verbunden ist. Die Kläger haben im Hinblick auf die von ihnen vorgelegten Schreiben des Schornsteinfegers auch schlüssig vorgetragen, dass die Beklagten insoweit arglistig gehandelt haben und deshalb der in dem Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss nicht eingreift (§ 444 BGB).
4. Keinen Erfolg hat die Nichtzulassungsbeschwerde dagegen, soweit sich die Kläger gegen die Abweisung der übrigen Klageanträge wenden. Insoweit liegt die von ihnen allein geltend gemachte Verletzung von Art. 103 Abs. 1 GG nicht vor, so dass eine Entscheidung nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist. Von einer weiteren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abgesehen.

IV.
1. Der Verstoß gegen den Anspruch der Kläger auf rechtliches Gehör führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO im Umfang des Tenors zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht.
2. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass den Klägern bei der der Berechnung des bezifferten Klageantrags zu 1 mit einem Betrag von 10.224,70 EUR ein offensichtlicher Additionsfehler unterlaufen ist. Addiert man die von den Klägern insoweit in Ansatz gebrachten und von dem Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegten Einzelbeträge, die auch mit der Nichtzulassungsbeschwerde weiterverfolgt werden, ergibt sich eine Gesamtsumme von 11.941,32 EUR (Therme: 7.440,96 EUR + Elektrik: 1.620,48 EUR + Kamin: 1.163,26 EUR + Müllbeseitigung: 1.716,62 EUR). Dies ist bei der Festsetzung des Berufungsstreitwerts unberücksichtigt geblieben.
3. Da gemäß Nr. 1242 KV GKG Gerichtskosten nur für den zurückgewiesenen Teil der Nichtzulassungsbeschwerde anfallen, bestimmt sich der Wert des Beschwerdegegenstands für die Gerichtskosten nach dem erfolglosen Teil der Beschwerde (vgl. nur Senat, Beschluss vom 9. Februar 2023 – V ZR 93/22, juris Rn. 20 mwN). Hier ist ein Betrag von 14.556,12 EUR zugrunde zu legen. Zu dem mit 11.941,32 EUR zu bewertenden Antrag zu 1 ist der Wert des Antrags zu 2 (2.614,80 EUR) hinzuzuaddieren. Der Antrag zu 4 (vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten) bleibt gemäß § 43 Abs. 1 GKG (Nebenforderung) außer Ansatz.

vorgestellt von Thomas Ax

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.
2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.
OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 – 7 U 45/23
vorhergehend:
LG Zweibrücken, 27.03.2023 – 2 O 368/20

Gründe:

I.

Die Kläger nahmen die Beklagten erstinstanzlich auf Zahlung von Mängelbeseitigungskosten, der Kläger zu 1) hilfsweise auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages über ein Hausgrundstück, auf Schadensersatz und auf Feststellung des Annahmeverzuges nach erklärter Anfechtung der auf Abschluss des Kaufvertrages gerichteten Willenserklärungen der Kläger in Anspruch. Gegenstand des Berufungsverfahrens ist nur noch der vom Kläger zu 1) geltend gemachte Hilfsanspruch.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 31.07.2015 (Urk.-R.-Nr. … des Notars … Anlage K1) erwarben die Kläger von den Beklagten, die dieses Hausgrundstück selbst 2005 von Dritten erworben hatten, im Juli 2015 das Hausgrundstück in Hanglage … zu einem Kaufpreis von 440.000,00 Euro, wovon 38.700,00 Euro auf mitverkaufte Gegenstände entfielen (§ 4 des Vertrages).

Während ihrer Eigentumszeit hatten die Beklagten verschiedene bauliche Veränderungen an dem Haus vorgenommen, deren Umfang im Einzelnen streitig ist. U. a. ließen die Beklagten – nach ihrem Vorbringen im Berufungsverfahren durch eine “polnische Firma”, deren Name und Sitz ihnen nicht mehr bekannt ist und von der sie auch keine Unterlagen mehr besitzen – tragende Trennwände im 1. Obergeschoss entfernen und die Decke stattdessen durch Einbringung zweier Eisenträger abstützen. Diese Deckenkonstruktion ist unstreitig statisch nicht (dauerhaft) tragfähig, da der als Ersatz für die Entfernung tragender Zwischenwände eingebrachte Stahlträger auf Mauerwerk aufliegt, das dieses zusätzliche Gewicht seinerseits nicht tragen kann; um dies aufzufangen, wurden grundsätzlich nur zur vorübergehenden Stützung geeignete Baustützen in Form von Stahlsprießen zur dauerhaften Stützung des Stahlträgers verwendet und diese durch Verblendungen verdeckt (wegen der Einzelheiten wird auf die Feststellungen des Sachverständigen … im selbständigen Beweisverfahren 1 OH 13/16 LG Zweibrücken, dort Seite 42 ff. des Hauptgutachtens vom 26.07.2017, Bezug genommen). Einen Nachweis der statischen Tragfähigkeit der neu eingebauten Stahlträgerkonstruktion erhielten die Beklagten nicht und holten einen solchen auch nicht ein.

Vor Abschluss des Kaufvertrages besichtigten die Kläger das Anwesen mehrfach. Dabei fanden sowohl Besichtigungen durch die Kläger selbst – die Klägerin zu 2) ist Immobilienmaklerin und Sachverständige für Immobilienbewertung – als auch Besichtigungen durch die von den Klägern beauftragte Zeugin …, Architektin und Sachverständige für Bauschäden, und die ebenfalls von den Klägern beauftragte Firma … als Fachfirma für Feuchtigkeitsmessungen statt. Das Gebäude war im Zuge der Besichtigungen vollständig zugänglich. Die Zeugin … erstellte auf Basis der Besichtigungen Umbaupläne und nahm hierzu auch Begutachtungen der im Haus vorhandenen Leitungen vor. Sie hatte bei den Besichtigungen auch ein Feuchtigkeitsmessgerät dabei.

Die Kläger begannen nach der Schlüsselübergabe im November 2015, verschiedene Umbaumaßnahmen im Hausanwesen durchzuführen, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist. Auf die Feststellung eines nach Beginn der Umbauarbeiten von den Klägern beauftragten Statikers, dass die vorhandene Trägerkonstruktion im Bereich des Daches des Hauses sowie im Bereich des 1. Obergeschosses unzulässig und nicht dauerhaft tragfähig sei, leiteten die Kläger bei dem Landgericht Zweibrücken ein selbständiges Beweisverfahren zur Beurteilung dieser und weiterer von ihnen angenommener Mängel ein (LG Zweibrücken 1 OH 13/16). Der in diesem Verfahren beauftragte Sachverständige … kam in seinem Gutachten vom 26.07.2017 zu dem Ergebnis, dass verschiedene Mängel am Haus vorliegen und zur Beseitigung sämtlicher – bei Besichtigung am 13.12.2016 – von ihm festgestellter Mängel Kosten in Höhe von 161.547,00 Euro netto erforderlich seien.

Die Kläger erklärten in der Folge mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 15.08.2017 die Anfechtung des Kaufvertrages, hilfsweise den Rücktritt vom Vertrag.

Die Kläger sind inzwischen geschieden. Im Zuge der Scheidung wurde das erworbene Hausgrundstück auf den Kläger zu 1) übertragen, wobei sich die Kläger auch darauf einigten, dass Ansprüche hinsichtlich des Hausgrundstücks (nur) dem Kläger zustehen sollen.

Die Kläger haben vorgetragen,

nach Kauf hätten sich an der Immobilie massive Mängel offenbart, die bei von den Beklagten in Eigenregie durchgeführten Arbeiten und auch beim Bewohnen durch die Beklagten diesen zwingend hätten auffallen müssen. Die Beklagten hätten diese Mängel somit arglistig verschwiegen.

Insbesondere sei die von den Beklagten hergestellte Konstruktion zur Abstützung des 1. Obergeschosses nach Entfernung der Trennwände unzulässig, wie vom Sachverständigen festgestellt statisch nicht dauerhaft tragfähig und das Haus deswegen teilweise einsturzgefährdet. Diese Umstände seien den Beklagten bekannt gewesen und den Klägern gegenüber vorsätzlich verschwiegen worden. Den Klägern sei die Stützkonstruktion erst aufgefallen und für sie überhaupt erkennbar gewesen, als sie nach Kauf die abgehängte Decke und die Blende vor einer der Stahlsprießen entfernt hätten. Außerdem hätten die Beklagten durch Änderungen an der Dachkonstruktion die Standsicherheit des Gebälks gefährdet. Trotz nicht vorhandener Außen- und Bodenisolierung seien die Kellerräume unzulässigerweise zu Wohnräumen umgewandelt worden. Es sei an mehreren Stellen zu Feuchtigkeitseintritten in das Gebäude gekommen, was durch Wandverkleidungen kaschiert worden sei. Das Garagendach sei undicht und an der Außenfassade sei es zu Rissbildungen gekommen. Ferner seien die Dachziegel nicht neuwertig und es blättere Farbe von ihnen ab. Schließlich sei auch die Verrohrung nur teilweise erneuert worden und teilweise alt. All diese Umstände seien den Beklagten bekannt gewesen und sie seien verpflichtet gewesen, die Kläger über diese Umstände zu informieren.

Die Kläger selbst hätten nur geringfügige Veränderungen an der Immobilie vorgenommen, die wertmäßig keine Rolle spielten. Im Dachgeschoss seien weiterhin eine nicht tragende Z-förmige Wand und die darüber liegende, ebenfalls nicht tragende, aus Rigips bestehende Decke, zwei kleine Gipskartonwände und der Laminatboden entfernt und dort befindliche Heizrohre begradigt sowie ein weiteres Dachfenster eingebaut worden. Im 1. Obergeschoss sei von ihnen nur die Einbauküche entfernt und im Badezimmer die vorhandenen Sanitäreinrichtungen sowie die Wand- und Bodenfliesen entfernt worden. Außerdem sei – ohne Wandöffnung – eine Abwasserleitung vom Keller zum Dachgeschoss verlegt, da beabsichtigt gewesen sei, im Dachgeschoss ein Badezimmer einzurichten. Wegen der Details zu den baulichen Veränderungen wird auf die Ausführungen der Kläger im Schriftsatz vom 06.03.2022 ab Seite 3 (Bl. 69 ff. d. eA I) nebst Lageplänen (Anlagen zum Schriftsatz vom 06.03.2022, Bl. 71 ff. Anlagenordner zu eA I) Bezug genommen.

Die weiteren Bauteilöffnungen seien allein deswegen erforderlich geworden, weil im 1. Obergeschoss in einer Wand eine der Stahlsprießen entdeckt worden sei, die zur dauerhaften Nutzung ungeeignet sei. Daraufhin seien auch Bauteilöffnungen im Dachboden zur Überprüfung der Statik erforderlich geworden. Nach Entdeckung von Feuchtigkeitsschäden bei der Entfernung einer Badewanne im Kellergeschoss seien auch die Wandverkleidungen im Keller abgenommen worden und hinter diesen ebenfalls Feuchtigkeit festgestellt worden. Zu 90 % seien die Bauteilöffnungen oder Entfernungen von Wandverkleidung und Bodenbelag auf die Mängel und die Feuchtigkeitsschäden zurückzuführen.

Neben dem Kaufpreis i. H. v. 440.000,00 Euro hätten sie, die Kläger, an Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren 48.400,00 Euro verauslagt. Anlässlich der Finanzierung des Hauskaufs seien Zinsen i. H. v. 10.200,00 Euro angefallen. Infolge der wirksamen Anfechtung ihrer auf Abschluss des Kaufvertrages gerichteten Willenserklärungen hätten die Beklagten den Klägern daher einen Gesamtbetrag von 498.600,00 Euro zu erstatten.

Die Kläger haben, nachdem sie mit Schriftsatz vom 23.01.2022, eingegangen am 24.01.2022, die Klage um Hilfsanträge erweitert haben, in erster Instanz zuletzt beantragt:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 169.051,68 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 3.537,87 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 %-punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Hilfsweise:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger EUR 498.600 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen Zug um Zug gegen die Rückübertragung des Hausanwesens … eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichtes … Blatt … mit den Flurstücken …,Verkehrsfläche, …, groß 15 qm (laufende Nummer 1); Flurstück …, Erholungsfläche, Gebäude- und Freifläche, …, groß 1.324 qm (laufende Nummer 3); Flurstück …, Erholungsfläche, … groß 39 qm (laufende Nummer 4),

2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten in Annahmeverzug befinden.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben vorgebracht,

von einer unzulässigen, mit einer Verkleidung kaschierten Deckenstützkonstruktion im 1. Obergeschoss mit zwei aufeinanderliegenden Eisenträgern, welche mit einfachen Stahlsprießen abgestützt würden, keine Kenntnis gehabt zu haben. Die Arbeiten seien durch eine Firma durchgeführt worden. Die Beklagten hätten auch nicht in Kenntnis einer statisch unzulässigen Konstruktion das Anwesen über 10 Jahre selbst dauerhaft bewohnt, was die fehlende Kenntnis belege. Auch sämtliche weitere klägerseits behaupteten vermeintlichen Mängel seien den Beklagten nicht bekannt gewesen. Die Umwandlung der Kellerräume zu Wohnräumen habe bereits vor dem Erwerb des Hausgrundstücks durch die Beklagten stattgefunden. Feuchtigkeitsprobleme habe es in ihrer Eigentumszeit nicht gegeben. Die nunmehr vorgetragenen Wasserschäden seien darauf zurückzuführen, dass die Kläger die Lichtschächte nicht von Laub befreit hätten.

Im Wege einer etwaigen Rückabwicklung sei zu berücksichtigen, dass die Immobilie durch die unfertigen Umbaumaßnahmen der Kläger eine erhebliche Verschlechterung erfahren habe, für deren Beseitigung mindestens 100.000,00 Euro erforderlich seien. Das Dachgeschoss befinde sich in einem Rohbauzustand. Im Erdgeschoss sei auch eine Granittheke und eine darunter befindliche technische Wand mit eingebauten Strom- und Wasserleitungen entfernt worden. Es fehlten nun Teile des Parkettbodens. Der Parkettboden im Erdgeschoss sei an mehreren Stellen beschädigt. Auch das frühere Badezimmer im Erdgeschoss sei in einen Rohbauzustand versetzt worden. Die Feuchtigkeitsschäden, die die Kläger zu verantworten hätten, indem sie Laub nicht aus den Lichtschächten entfernt hätten, hätten ebenfalls zu einem Wertverlust geführt. Der Außenbereich sei verwahrlost. Mitverkauftes Inventar sei teilweise nicht mehr vorhanden (Einbauküche Gartenhaus, Einbaukleiderschrank), die ausgebaute und im unbeheizten Gartenhaus gelagerte Einbauküche aus dem Erdgeschoss befinde sich nicht mehr in dem Zustand wie bei der Übergabe.

Das Landgericht hat – nach informatorischer Anhörung der Parteien, Vernehmung der Zeugen …, …, …, … und … und Verwertung des Sachverständigengutachtens aus dem selbständigen Beweisverfahren 1 OH 13/16 Landgericht Zweibrücken – der Klage im Hilfsantrag teilweise stattgegeben und die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger zu 1) 498.600,00 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29.01.2022 zu zahlen Zug um Zug gegen die Rückübertragung des verkauften Hausanwesens sowie Zug um Zug gegen Rückgabe und Rückübereignung der im notariellen Kaufvertrag des Notars … vom 31.07.2015 in § 4 benannten mitverkauften Gegenstände. Im Übrigen hat es die Klage – auch mit dem geltend gemachten Hauptantrag – abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen (Bl. 213 ff. d. eA I). Im Wesentlichen hat das Landgericht ausgeführt:

Die Klage sei mit dem Hauptantrag unbegründet. Der von den Klägern geltend gemachte Zahlungsanspruch bestehe nicht. Entweder greife die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung durch; dann sei der Kaufvertrag nichtig und die wechselseitigen Leistungen herauszugeben. Falls eine Arglist nicht vorliege, scheiterten Gewährleistungsansprüche schon am wirksamen Gewährleistungsausschluss. Anspruch auf die mit dem geltend gemachten Hauptantrag verlangte Zahlung hätten die Kläger in keiner der beiden Varianten.

Die Kläger hätten den Kaufvertrag allerdings wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten und daher der Kläger zu 1) einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrags nach §§ 142, 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Beklagten hätten jedenfalls hinsichtlich der Deckenkonstruktion im 1. Obergeschoss (die tragenden Zwischenwände ersetzender Stahlträger) arglistig gehandelt. Grundsätzlich sei zwar jeder Verhandlungspartner für sein rechtsgeschäftliches Handeln selbst verantwortlich und müsse sich deshalb die für die eigene Willensentscheidung notwendigen Informationen auf eigene Kosten und eigenes Risiko selbst beschaffen. Allerdings bestehe nach der Rechtsprechung eine Rechtspflicht zur Aufklärung bei Vertragsverhandlungen auch ohne Nachfrage dann, wenn der andere Teil nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise die Mitteilung von Tatsachen erwarten dürfe, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung seien. Dies sei insbesondere bei solchen Tatsachen, welche den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden könnten, anzunehmen. So liege es bezüglich der geänderten Deckenabstützung auch hier.

Indem die Beklagten den Klägern den Zustand der erheblich veränderten Deckenkonstruktion im Wohnbereich im 1. Obergeschoss nicht mitgeteilt hätten, hätten sie die Kläger arglistig getäuscht. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme, insbesondere aufgrund der Aussage des Zeugen … wonach seine Frage an die Beklagten, ob die Konstruktion “statisch funktioniere”, bejaht worden sei, stehe für das Gericht fest, dass der von dem gerichtlichen Sachverständigen als statisch nicht dauerhaft tragfähig und damit mangelhaft bewertete Zustand der Deckenkonstruktion infolge der Entfernung einer tragenden Wand den Beklagten bekannt gewesen und gegenüber den Klägern verschwiegen worden sei, obwohl den Beklagten bewusst gewesen sein müsse, dass die Kläger den Kaufvertrag in Kenntnis des tatsächlichen Zustands jedenfalls nicht mit dem erfolgten Inhalt abgeschlossen hätten. Den Klägern hingegen habe die Problematik in Bezug auf die Statik nicht bekannt sein müssen. Allein aus dem Umstand, dass der Wohnbereich sich über eine große Fläche erstrecke, hätten die Kläger nicht schließen müssen, dass die Abstützung der Decke den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Statik nicht erfülle. Auch wenn sich die Kosten der Beseitigung des mangelhaften Zustandes nur auf 16.160,00 Euro und damit lediglich 4 % des Gesamtkaufpreises von 440.000,00 Euro beliefen, handele es sich bei der Statik um einen so wesentlichen Punkt, dass das Gericht davon überzeugt sei, dass die Kläger den Vertrag in Kenntnis der Umstände nicht, zumindest nur zu anderen Bedingungen abgeschlossen hätten.

Die weiteren vorgetragenen Mängel berechtigten hingegen nicht zur Anfechtung wegen arglistiger Täuschung, da teils nicht feststellbar sei, dass diese den Beklagten bekannt gewesen seien, und sie teilweise den Klägern nach Besichtigung der Immobilie ersichtlich gleichermaßen hätten bekannt sein müssen. Hinsichtlich der Dachkonstruktion sei weder bewiesen, dass diese durch die Beklagten verändert worden sei, noch dass diesen die Veränderungen und deren Folge für die Standsicherheit bekannt gewesen seien. Demgegenüber seien Ausblühungen auf der Wandfläche infolge von Feuchtigkeitseintritten entsprechend den Feststellungen des Sachverständigen (Seite 51 des Hauptgutachtens) bei Besichtigung für alle Beteiligten gleichermaßen erkennbar gewesen, ebenso wie der Umstand, dass Rohre nur teilweise erneuert worden seien, das Garagendach undicht sei, in der Hausfassade Risse vorhanden gewesen seien und die Dachziegel nicht erneuert, sondern nur angemalt worden seien.

Soweit die Beklagten einwendeten, das Hausgrundstück habe durch Maßnahmen der Kläger eine erhebliche Verschlechterung erfahren, seien Gegenansprüche weder geltend gemacht noch hinreichend dargelegt.

Ein Ersatzanspruch im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb der Immobilie (bspw. Finanzierungszinsen) sei nicht nachgewiesen, da die Kosten nicht belegt seien; insoweit sei die Klage daher abzuweisen.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung der Beklagten, mit der diese ihr Ziel der (vollständigen) Klageabweisung weiterverfolgen. Sie bringen vor,

die Entscheidung werde teilweise bereits nicht von den Urteilsgründen getragen. Obwohl das Gericht in den Entscheidungsgründen darauf hingewiesen habe, mangels entsprechender Nachweise könne ein Ersatzanspruch für Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb des Hausgrundstücks nicht zugesprochen werden, seien die Beklagten zur Zahlung auch dieser Kosten (damit insgesamt 498.600,00 Euro) und nicht nur zur Rückzahlung des Kaufpreises (440.000,00 Euro) verurteilt worden.

Im Hinblick auf die von den Beklagten dargelegte Wertverschlechterung sei entgegen der Ansicht des Landgerichts umfassend vorgetragen worden dazu, in welchen Stockwerken welche Schäden bzw. Rückbauten von den Klägern veranlasst bzw. vorgenommen worden seien und dass die Wiederherstellungssumme auf 200.000,00 Euro beziffert werde. Wenn dem Landgericht dieser Vortrag nicht genüge, habe es darauf hinweisen müssen, was nicht geschehen sei.

Weiter habe das Gericht den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt (Art. 103 Abs. 1 GG i. V. m. § 139 ZPO), indem es die Beklagten nicht darauf hingewiesen habe, dass es seine Entscheidung auf eine positive Kenntnis der Beklagten von der gefahrträchtigen und mangelhaften Deckenkonstruktion im 1. Obergeschoss und ein vorsätzliches Verschweigen dieses für die Kläger und deren Kaufentscheidung offensichtlich bedeutsamen Umstands stützen wolle. Die Beklagten hätten auf einen entsprechenden Hinweis vorgetragen, von der Fehlerhaftigkeit der Konstruktion keine Kenntnis gehabt zu haben, und dass die Arbeiten von einer Firma ausgeführt worden seien. Auch der im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens gerichtlich beauftragte Sachverständige habe festgestellt, dass durch die Verkleidung der tragenden Bauteile weder für einen Laien noch für einen Fachmann die Problematik bezüglich der statischen Standsicherheit erkennbar gewesen sei. Soweit das Gericht darauf abstelle, es habe auch einem Laien ersichtlich sein müssen, dass die vorgenommenen “massiven Eingriffe” in die Deckenkonstruktion unzulässig seien, so sei diese Einschätzung nicht richtig. Den Beklagten sei nicht bekannt gewesen, wie die von ihnen beauftragte Firma die Arbeiten ausgeführt und die Stützkonstruktion hergestellt habe. Der gerichtliche Hinweis im Beweisbeschluss vom 05.12.2022 darauf, dass es eine Arglist bezüglich der Deckenkonstruktion für möglich erachte, genüge nicht. Bei einem ordnungsgemäßen Hinweis hätten die Beklagten weiter vorgetragen, dass eine polnische Fachfirma eines … die Arbeiten durchgeführt habe, die Beklagten nur manchmal abends vor Ort gewesen seien, um den Baufortschritt zu betrachten, ihnen dabei keine fachlichen Mängel aufgefallen seien, die Fachfirma dann die Eisenträger mit Rigips verkleidet und verspachtelt habe, welcher dann im Anschluss durch die Beklagten tapeziert worden sei. Die Konstruktion der Abstützung der Eisenträger hätten die Beklagten erstmals nach Verkauf der Immobilie an die Kläger bei der Begehung mit dem Gutachter, nachdem die Bauteile geöffnet worden waren, gesehen. Den Beklagten sei von der polnischen Fachfirma zugesichert worden, dass die Statik der Deckenkonstruktion gewährleistet sei. Zum Beweis dieser Umstände hätten sie die Vernehmung des Beklagten als Partei angeboten. Herr … selbst sei nicht mehr kontaktierbar, auch den Sitz der Firma in Polen hätten die Beklagten nicht mehr ausfindig machen können. Unterlagen über die Firma und den damaligen Umbauvorgang seien nicht mehr vorhanden. Die ehemaligen Nachbarn, die die Bauvorgänge hätten bezeugen können, seien inzwischen verstorben.

Die Beweiswürdigung des Landgerichts sei zudem unzureichend. Das Landgericht habe aus der Aussage des Zeugen …, er habe die Beklagten nach der Statik im Hinblick auf die entfernten Trennwände gefragt, worauf diese geantwortet hätten, diese funktioniere, den Schluss gezogen, die Entfernung der Wände sei durch die Beklagten erfolgt bzw. veranlasst worden. Für die Annahme einer arglistigen Täuschung müsse Vorsatz vorliegen, ein bewusstes Sichverschließen genüge nicht. Ein Vorsatz der Beklagten sei aus der Beweisaufnahme, insbesondere der genannten Angabe des Zeugen …, nicht herleitbar. Gegen eine Kenntnis der Beklagten spreche schon der Umstand, dass diese selbst 10 Jahre in der Immobilie gelebt hätten, obwohl die Herstellung einer statisch sicheren Deckenabstützung nach den Feststellungen des Sachverständigen nur 16.160,00 Euro gekostet hätte. Dies wäre insbesondere im Hinblick darauf, dass die Beklagten Investitionen i. H. v. etwa 305.000,00 Euro auf das Anwesen getätigt hätten, nicht nachvollziehbar.

Die Beklagten beantragen:

Das Urteil des Landgericht Zweibrücken vom 27.03.2023, Az. 2 O 368/20, wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Der Kläger zu 1) beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und bringt vor,

selbst wenn den Beklagten die mit Verblendungen kaschierte Deckenkonstruktion bestehend aus T-Trägern und Stahlsprießen zunächst nicht bekannt gewesen wäre, hätten die Beklagten bei Benutzung ihrer Kaffeemaschine, genauer dem Nachfüllen von Wasser o. ä., zu dem man die Maschine etwas nach vorn schieben müsse, die Konstruktion erkennen müssen. Denn hinter der Kaffeemaschine habe sich eine Verblendung mit einer Öffnung befunden, durch die man die Strebe habe sehen können. Auch ansonsten sei das Landgericht zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen von einem arglistigen Verschweigen ausgegangen.

Die Makler-, Notar- und Grundbuchgebühren seien beklagtenseits nicht bestritten worden, sodass diese im Urteil zurecht zugesprochen worden seien. Abgewiesen worden sei die Klage nur hinsichtlich der streitigen und vom Gericht als nicht bewiesen angesehenen Kosten der Finanzierung und Kosten für Heizung, Strom und Wasser hinsichtlich der angemieteten Wohnung. Ergänzend lege der Kläger zu 1) die Rechnungen und Zahlungsbelege für die geltend gemachten Kosten vor (im Einzelnen Bl. 66 – 107 eA II).

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird ergänzend auf die von den Parteien zur Verfahrensakte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten führt in der Sache nur zu einem geringen Erfolg im Hinblick auf die geltend gemachten Kaufnebenkosten. Im Übrigen ist sie unbegründet. Das Landgericht hat im Ergebnis zurecht eine wirksame Anfechtung der auf Abschluss des Kaufvertrages gerichteten Willenserklärungen der Kläger wegen arglistiger Täuschung angenommen und somit zutreffend einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen die Rückübertragung des Hausanwesens … nebst miterworbenem Inventar bejaht. Dem Kläger zu 1) steht gegen die Beklagten ein entsprechender Anspruch aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB i. V. m. §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB zu. Entsprechend der – unstreitigen – Vereinbarung zwischen den geschiedenen Eheleuten stehen Ansprüche hinsichtlich des Hausgrundstücks unstreitig (nur) dem Kläger zu 1) zu; dementsprechend hat auch das Landgericht diese zu Recht nur zu Gunsten des Klägers zu 1) ausgeurteilt.

1. Dem Kläger zu 1) steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübereignung und Herausgabe des Hausanwesens … nebst miterworbenem Inventar aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1, 142 BGB zu. Die Kläger haben ihre auf Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages vom 31.07.2015 gerichteten Willenserklärungen wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten (§§ 142, 143 Abs. 1, 123 Abs. 1 BGB). Infolge der wirksamen Anfechtung ist der Kaufvertrag gemäß § 142 Abs. 1 BGB von Anfang an nichtig. Den somit ohne Rechtsgrund i. S. v. § 812 BGB erlangten Kaufpreis haben die Beklagten Zug um Zug gegen Rückübertragung der erworbenen Immobilie und des mitverkauften Inventars an den Kläger zu 1) zurückzuzahlen.

1.1. Die Kläger haben ihre auf Abschluss des Kaufvertrages gerichteten Willenserklärungen wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten (§§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB). Wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend festgestellt hat, sind im Hinblick auf die unstreitig von den Beklagten bzw. in deren Auftrag hergestellte Deckenkonstruktion im 1. Obergeschoss die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung durch die Beklagten gegeben.

Die Trägerkonstruktion ist – wie der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren (Ziff. 1.12, Seite 42 ff. des Hauptgutachtens) festgestellt hat und zwischen den Parteien auch nicht mehr streitig ist – statisch nicht (dauerhaft) tragfähig, da der als Ersatz für die Entfernung tragender Zwischenwände eingebrachte Stahlträger auf Mauerwerk aufliegt, das dieses zusätzliche Gewicht seinerseits nicht tragen kann; die zur Stützung verwendeten Stahlsprießen sind nicht zum dauerhaften Einsatz geeignet. Einen Statiknachweis gab und gibt es für diese von den Beklagten veranlasste Trägerkonstruktion nicht. Hierüber – die Durchführung dieser Änderung sowie den fehlenden Statiknachweis – hatten die Beklagten die Kläger ungefragt zu informieren, was sie vorsätzlich unterlassen haben. Damit sind die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung gegeben.

(1) Für eine Anfechtbarkeit wegen arglistiger Täuschung bedarf es der vorsätzlichen Erregung oder Aufrechterhaltung eines Irrtums des Erklärungsgegners. Dies erfordert keine Schädigungsabsicht auf Seiten des Täuschenden, sondern setzt lediglich voraus, dass der Täuschende die Unrichtigkeit der falschen Angaben kennt und zugleich das Bewusstsein und den Willen hat, durch die irreführenden Angaben oder die Unterlassung der gebotenen Aufklärung über die wahre Sachlage einen Irrtum zu erregen oder aufrecht zu erhalten und den Getäuschten damit zu einer Willenserklärung zu motivieren, die jener sonst nicht oder mit anderem Inhalt abgegeben hätte (BGH NJW-RR 2017, 869 Rn. 16 m.w.N.). Bedingter Vorsatz (dolus eventualis) genügt. Eine Täuschung in diesem Sinne kann auch durch bloßes Verschweigen begangen werden, wenn hinsichtlich der verschwiegenen Tatsache eine Aufklärungspflicht besteht, mithin der andere Teil eine entsprechende Aufklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise erwarten durfte (BGH NJW-RR 1998, 1406; NJW 2006, 2618, 2619; NJW 2010, 3362, 3363; je m.w.N.). Bei einer Täuschung durch Verschweigen handelt vorsätzlich, wer eine offenlegungspflichtige Tatsache zumindest für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner diesen Umstand nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH NJW 2002, 2776; NJW 2007, 2041; NJW-RR 2008, 258, 259). Es genügt mithin, wenn der Täuschende wusste, dass der andere ohne die Täuschung die Willenserklärung möglicherweise nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgegeben hätte. Der Täuschende muss die “billigende Erkenntnis” haben, der Vertragspartner könne durch die falschen Angaben getäuscht und dadurch in seiner Entscheidung beeinflusst werden (BGH NJW-RR 1991, 411; zum Ganzen auch MünchKommBGB/Armbrüster, 9. Aufl. 2021, § 123 Rn. 14 ff. m.z.N.).

(2) Hier sind diese Voraussetzungen erfüllt.

a.) Zwar trifft es zu, dass der vom Landgericht aus der Beweiserhebung gezogene Schluss auf die Kenntnis der Beklagten von der genauen Art der Ausführung der Deckenstütze – nämlich unter Verwendung von Bausprießen, die offensichtlich nur zum vorübergehenden und nicht zum dauerhaften Einsatz geeignet sind – in dieser Form nicht tragfähig ist. Allein aus der Aussage des Zeugen …, die Beklagten hätten seine Frage, ob die Konstruktion statisch in Ordnung sei, bejaht, lässt sich nicht der Schluss ziehen, die Beklagten hätten gewusst, wie die Stützkonstruktion im Einzelnen ausgeführt wurde, und dass diese nicht dauerhaft tragfähig ist. Nach dem Vortrag der Beklagten haben diese die Konstruktion nicht selbst hergestellt, sondern eine (polnische) Firma beauftragt, deren Arbeiten sie nicht dauerhaft überwacht haben wollen. Dies ist durch die Aussage des Zeugen … nicht ausgeräumt. Gegen eine Kenntnis von der konkreten Ausführung und deren Folgen für die Statik spricht jedenfalls in diesem Zusammenhang auch der von den Beklagten angeführte Umstand, dass die Beklagten das Haus in diesem Zustand selbst 10 Jahre lang bewohnten.

b.) Auf eine Kenntnis der Beklagten von der genauen Konstruktion kommt es letztlich jedoch nicht an. Denn die Beklagten traf nach eigenem Vorbringen auch dann, wenn sie von einer statischen Tragfähigkeit der Trägerkonstruktion ausgegangen sein sollten, die Pflicht, von sich aus und ungefragt die Kläger darüber zu informieren, dass sie den in Rede stehenden Eingriff in die Statik des Hausanwesens durch Entfernung tragender Zwischenwände und Ersetzung dieser durch die Stahlträgerkonstruktion haben vornehmen lassen und hierzu über einen Nachweis der statischen Tragfähigkeit der Stahlträgerkonstruktion weder verfügten noch verfügen; ebenso hatten die Beklagten die Kläger darüber aufzuklären, dass sie nicht beurteilen konnten und können, ob es sich bei der ausführenden Firma um eine Fachfirma handelte oder nicht. Denn gerade nach dem eigenen Vortrag der Beklagten im Berufungsverfahren ist offensichtlich, dass die Beklagten auch ohne eine Kenntnis von der genauen Ausführung der Stützkonstruktion die Pflicht traf, die Kläger ungefragt darüber aufzuklären, dass die Beklagten die tragenden Zwischenwände im Erdgeschoss haben entfernen und durch die Stahlträgerkonstruktion haben ersetzen lassen.

Schon die Entfernung der ursprünglichen Zwischenwände, bei denen es sich um tragende Wände handelte, und deren Ersetzung durch eine Stahlträgerkonstruktion ist als solches ein offenbarungspflichtiger Umstand. Denn solche Eingriffe in die ursprüngliche, ordnungsgemäße Statik eines Gebäudes sind angesichts der möglichen Folgen schon aus sich heraus ein für einen potentiellen Erwerber des Hausanwesens ganz wesentlicher Vorgang, der ungefragt zu offenbaren ist. Dies gilt auch dann, wenn der Verkäufer – hier: die Beklagten – selbst davon ausgeht, die eingebrachte Neukonstruktion sei statisch tragfähig und nicht zu beanstanden. Gerade dann, wenn – wie hier – für den potentiellen Erwerber nicht ersichtlich ist, ob diese Neukonstruktion von Anfang an so vorhanden und damit Gegenstand der ursprünglichen Statikberechnung war oder nachträglich eingebracht worden ist, handelt es sich schon aufgrund der Gefahren nicht nur für die Substanz des Hauses, sondern letztlich auch für Leib und Leben der Bewohner um einen wesentlichen Umstand, den der Veräußerer ungefragt zu offenbaren hat. Dies gilt hier um so mehr deshalb, weil die eigentliche Konstruktion unstreitig durch angebrachte Verblendungen sowie die Deckenverkleidung gar nicht ohne Weiteres zu erkennen war.

Hier tritt noch hinzu, dass die Beklagten die Entfernung der tragenden Wände und die Einbringung des Stahlträgers nach ihrem eigenen Vortrag im Berufungsverfahren durch eine “polnische Firma” ausführen ließen, die der Beklagte zu 1) offensichtlich selbst kaum kannte, da sie sich – so das Vorbringen der Beklagten – erst kurz vorher an ihn gewandt hatte mit der Frage um Weitervermittlung wegen Altbausanierungen. Weiteres wussten und wissen die Beklagten über diese Firma nicht, sie besaßen und besitzen – wiederum nach eigenem Vorbringen – auch keinerlei Unterlagen über diese und die durchgeführten Arbeiten und wussten und wissen nicht einmal, wo genau in Polen diese ansässig ist. Damit war den Beklagten allerdings auch klar, dass sie nicht einmal ansatzweise beurteilen können, ob es sich um eine Fachfirma handelte oder nicht. Auch einem bautechnischen Laien, zu denen der Beklagte zu 1) als Malermeister ohnehin nur bedingt zu rechnen ist, ist klar, dass die Entfernung tragender Wände eine statisch belastbare und einwandfreie Ersatzstützkonstruktion und deren Ausführung durch eine Fachfirma erfordert.

Letztlich kommt erschwerend hinzu, dass die Beklagten von der “polnischen Fachfirma” nicht einmal einen Statiknachweis für die Trägerkonstruktion erhalten haben und einen solchen auch bei Abschluss des Kaufvertrages nicht besaßen. Eine nachträgliche Überprüfung durch einen Statiker ist nicht erfolgt und hätte angesichts der offensichtlich untauglichen Stützkonstruktion unter dauerhafter Verwendung von Bausprießen auch ersichtlich zu eben dem Ergebnis geführt, zu dem auch der Sachverständige im selbständigen Beweisverfahren gekommen ist. Diese Umstände – nämlich die Vornahme des Eingriffes in die ursprüngliche Statik des Hauses, die Ausführung durch eine den Beklagten nicht näher bekannte polnische Firma, von der sie keinerlei Unterlagen besitzen, sowie das Fehlen eines Statiknachweises für diese Änderungen – waren von offensichtlichem Interesse für den potentiellen Erwerber der Immobilie und hätten ohne Nachfrage offenbart werden müssen. Dies haben die Beklagten unstreitig nicht getan.

c.) Der Senat ist davon überzeugt, dass die Beklagten bezüglich der unterbliebenen Offenlegung der genannten Umstände mit dem erforderlichen Eventualvorsatz handelten (§ 286 Abs. 1 ZPO). Wie bereits dargelegt, handelt bei einer Täuschung durch Verschweigen bedingt vorsätzlich, wer eine offenlegungspflichtige Tatsache zumindest für möglich hält, sie aber dennoch nicht offenlegt und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner die Tatsache nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Den Beklagten waren die offenlegungspflichtigen Tatsachen in Form des Eingriffes in die Statik des Gebäudes, der Ausführung durch eine polnische Firma, bei der sie nicht beurteilen konnten, ob es sich um eine Fachfirma handelte, sowie des fehlenden Statiknachweises für die geänderte Konstruktion bekannt. Ebenso war ihnen bewusst, dass sie diese Umstände nicht offenlegten. Der Senat ist davon überzeugt, dass die Beklagten dabei angesichts der offensichtlichen Relevanz dieses Eingriffes in die Statik des Hauses für den Kaufentschluss des potentiellen Erwerbers damit rechneten und billigend in Kauf nahmen, dass die Kläger diesen Punkt nicht erkannten und bei Offenlegung den Kaufvertrag zumindest nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätten. In diesem Zusammenhang ist entgegen der von den Beklagtenvertretern im Rahmen der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Einwände nicht erheblich, ob die Beklagten die konkrete Ausführung der Stützkonstruktion kannten oder nicht, ebenso wenig, ob sie – nach den Umständen im Mindesten grob fahrlässig – von einer statischen Tragfähigkeit ausgingen. Denn die Offenlegungspflicht betrifft den Eingriff in die Statik, die ausführende Firma und den fehlenden Statiknachweis für diesen Eingriff als solche und nicht erst die tatsächlich fehlende statische Tragfähigkeit. Diese Umstände haben die Beklagten nicht angegeben, was angesichts der offensichtlichen Relevanz des Vorganges nach Lage der Dinge letztlich nur den Grund gehabt haben kann, den Kaufvertragsschluss mit den Klägern nicht durch dadurch möglicherweise auftretende Zweifel auf Seiten der Kläger zu gefährden.

d.) Damit kommt es auf die weiteren von den Klägern geltend gemachten Mängel an der Immobilie nicht mehr an. Insoweit hat das Landgericht allerdings ohnehin mit nicht zu beanstandender Beweiswürdigung eine Kenntnis und damit eine Arglist der Beklagten verneint bzw. ist von einer offenkundigen Erkennbarkeit auch für die Kläger ausgegangen. Diese Feststellungen, die vom Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme ersichtlich getragen sind und wegen derer der Senat zur Meidung von Wiederholungen Bezug auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil nimmt, sind für den Senat gemäß § 529 ZPO bindend.

(3) Der Verweis der Beklagten darauf, die Beseitigungskosten für den Mangel der unzulässigen statischen Abstützung betrügen weniger als 5 % des Kaufpreises, weshalb die Rückabwicklung gestützt auf diesen Mangel nicht verlangt werden könne, geht fehl. Zum einen findet sich diese Einschränkung allein in § 323 Abs. 5 S. 2 BGB für das Rücktrittsrecht; im hier nach der Anfechtung maßgeblichen Bereicherungsrecht (§§ 812, 818 BGB) findet sich keine Entsprechung. Unabhängig davon gilt die Rechtsprechung, wonach ein behebbarer Mangel, dessen Beseitigungskosten weniger als 5 % des Kaufpreises betragen, eine im Zweifel nicht zum Rücktritt berechtigende unerhebliche Pflichtverletzung darstellt (vgl. dazu BGH NJW 2022, 463, 467 m.w.N.), selbst im Anwendungsbereich des § 323 Abs. 5 S. 2 BGB nicht bei – wie hier – arglistigem Verschweigen des Verkäufers (BGH NJW 2006, 1960, 1961; OLG München, Urt. v. 15.10.2020, 23 U 2640/19 = BeckRS 2020, 27213 Rdnr. 25).

1.2. Der von den Beklagten erhobene Wertersatzeinwand für die behaupteten Verschlechterungen der Kaufsache war in erster Instanz unschlüssig und ist im Berufungsverfahren nicht mehr zuzulassen (§ 533 ZPO).

(1) Ein etwaiger Wertersatzanspruch der Beklagten kann sich nach Anfechtung des Kaufvertrags nur aus § 818 Abs. 2 BGB ergeben als Differenz zwischen dem objektiven Wert im Zustand bei Verkauf und dem objektiven Wert im jetzigen Zustand, den der Kläger zu 1) zusätzlich zur Herausgabe des Grundstücks zu leisten hätte (vgl. MünchKommBGB/Schwab, a.a.O., § 818 Rdnr. 54 m.w.N.). Die “Saldotheorie”, die zur automatischen Verrechnung gleichartiger wechselseitiger Ansprüche auch ohne Aufrechnungserklärung führt (BGHZ 146, 298, 307; 147, 152, 157; BGH NJW 1999, 1181/1182), findet gegenüber einem arglistig Getäuschten keine Anwendung (BGHZ 72, 252, 254). In der Folge hätte es für die prozessual wirksame Einführung der von den Beklagten geltend gemachten Wertersatzansprüche einer Aufrechnungserklärung (§§ 387, 389 BGB) der Beklagten bedurft. Eine solche ist in erster Instanz, wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, nicht erfolgt.

(2) Die nun im Berufungsverfahren vorgenommene Aufrechnungserklärung ist nicht mehr zuzulassen, da sie entgegen § 533 ZPO nicht auf Tatsachen gestützt werden kann, die der Senat der Entscheidung in der Sache ohnehin nach §§ 529 Abs. 1, 531 ZPO zu Grunde zu legen hätte.

Zwar haben die Beklagten ihren Sachvortrag zur erst im Berufungsverfahren erfolgten Hilfsaufrechnung, nach dem sich die Kosten der Wiederherstellung des Zustandes des Hauses bei Verkauf auf knapp 200.000,00 Euro belaufen, bereits in 1. Instanz gehalten. Auf diesen Vortrag kann die Aufrechnung aber schon deshalb nicht gestützt werden, weil er unschlüssig war und ist. Denn maßgebend für den Wertersatzanspruch ist nicht der Kostenaufwand zur Wiederherstellung des vorherigen Zustands, sondern der objektive Verkehrswert des Erlangten, das nicht mehr herausgegeben werden kann (BGH NJW 2013, 2021, 2023). Sachvortrag der Beklagten zum Zubehör (bspw. im Hinblick auf die aus dem Gartenhaus ausgebaute Einbauküche) fehlt diesbezüglich vollständig. Auch beim Hausgrundstück richtet sich der Wertersatz, den der Kläger zu 1) zusätzlich zur Herausgabe und Rückübereignung des Hausgrundstücks zu leisten hätte, nach der Differenz zwischen dem objektiven Wert, den das Hausgrundstück im Zustand des Verkaufes an die Beklagten hatte, und dem nunmehrigen objektiven Wert. Auch hierzu fehlt es an jedem schlüssigem Vortrag der Beklagten. Denn diese Differenz entspricht schon als solche nicht den von den Beklagten allein angeführten Kosten für die Wiederherstellung des Ausgangszustandes. Dies gilt erst recht im Hinblick auf die hier gegebene Situation mit den nach den Feststellungen des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren bei Verkauf bereits vorhandenen und ohnehin zwingend zu beseitigenden gravierenden Mängeln an der Geschossdeckenstützung und auch im Dachstuhl, die bei der Bestimmung des objektiven Wertes des Hauses im Verkaufszeitpunkt zu berücksichtigen wären. Weiteren Vortrag haben die Beklagten hierzu nicht gehalten.

(3) Das Landgericht musste auf diesen Punkt auch nicht gemäß § 139 ZPO hinweisen. Das war schon deshalb nicht erforderlich, weil die Beklagten in erster Instanz keine (Hilfs-) Aufrechnung erklärt hatten und es daher auf die Gegenpositionen mangels Eingreifens der Saldotheorie von vornherein nicht ankam. Die Hinweispflicht aus § 139 ZPO geht nicht soweit, eine anwaltlich vertretene Partei auf das Erfordernis einer Aufrechnung hinweisen zu müssen. Neuer Sachvortrag der Beklagten im Berufungsverfahren ist dazu nicht erfolgt und wäre nach Vorgesagtem vor dem Hintergrund, dass er absehbar streitig sein würde, auch nicht mehr zuzulassen gewesen (§§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO).

Über die geltend gemachten Wertersatzansprüche ergeht somit mangels Zulässigkeit der erst in der Berufungsinstanz erklärten Hilfsaufrechnung in diesem Verfahren keine Entscheidung.

2. Der Kläger zu 1) hat darüber hinaus aus §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2, 249 Abs. 1 BGB auch einen Anspruch auf Ersatz seines Vertrauensschadens in Höhe von insgesamt 27.347,14 Euro, von denen die Beklagten 10.472,- Euro (Maklerkosten) lediglich Zug um Zug gegen Abtretung etwaiger Erstattungsansprüche gegen den Makler durch den Kläger zu 1) zu erstatten haben. Der darüber hinaus geltend gemachte Betrag unterliegt unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils der Abweisung.

2.1. Der Kläger zu 1) ist nach der Pflichtverletzung der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen so zu stellen, wie er bei Offenbarung der für seinen Vertragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde. Er kann daher auch Ersatz seiner im Vertrauen auf den Vertragsabschluss getätigten Aufwendungen verlangen, wenn er – wie hier – an dem Vertrag nicht festhält (vgl. BGH NZM 2022, 110, 111 f.). Danach kann er auch die (nach § 22 des notariell beurkundeten Kaufvertrags von den Klägern als Erwerber zu tragenden) Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuchamt, Makler) ersetzt verlangen. Im Hinblick auf Maklergebühren stehen den Klägern zwar in Gestalt von Erstattungsansprüchen auch vermögenswerte Vorteile gegenüber. So entfällt der Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision, wenn der Käufer – wie hier – den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat, da die Zahlung der Maklerprovision in diesen Fällen eine Leistung ohne Rechtsgrund darstellt und von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden kann (vgl. BGH NJW 2009, 2810). Ebenso kann nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG auf Antrag die Festsetzung der Grunderwerbsteuer mit der Folge des Entstehens eines Erstattungsanspruchs gegen den Fiskus aufgehoben werden; die vorvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten in Gestalt der arglistigen Täuschung stellt eine Nichterfüllung von Vertragsbedingungen i. S. d. § 16 I Nr. 2 GrEStG dar (vgl. Boruttau/Loose, GrEStG, 19. Aufl., § 16 Rn. 40), die zur Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs führt. Dem Geschädigten steht jedoch frei, wen er in dieser Situation in Anspruch nimmt. Der Schädiger ist im Fall seiner Inanspruchnahme in entsprechender Anwendung von § 255 BGB nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten zum Schadensersatz verpflichtet (zum Ganzen BGH, NZM 2022, 110, 111 f.).

2.2. Die geltend gemachten Schadens- und Aufwendungspositionen sind jedoch in teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils nur i. H. v. insgesamt 27.347,14 Euro und teilweise nur Zug um Zug gegen Abtretung von Erstattungsansprüchen der Kläger gegen den Makler zuzusprechen. Die weitergehende Klage ist unbegründet.

(1) Die von den Beklagten mit Nichtwissen bestrittenen Kaufnebenkosten wurden in erster Instanz als Gesamtbetrag i. H. v. 48.400,00 Euro (11 % des Kaufpreises) geltend gemacht und nicht in die einzelnen Positionen aufgegliedert. Entgegen dem Vortrag des Klägers zu 1) in der Berufungserwiderung haben die Beklagten die geltend gemachten Nebenkosten mit Nichtwissen bestritten (Schriftsatz vom 25.04.2022, Seite 37, Bl. 128 eA I). Ein Erklären mit Nichtwissen i. S. v. § 138 Abs. 4 ZPO war hier zwar zumindest teilweise nicht zulässig, weil die Kostenpositionen Gegenstand der eigenen Wahrnehmung der Beklagten waren (vgl. MünchKommZPO/Fritsche, 6. Aufl. 2020, § 138 Rn. 30, 32 m.w.N.). Für die Kosten und Steuern aus der notariellen Kaufvertragsurkunde hafteten die Vertragsparteien – ohne Rücksicht auf die Vereinbarung im Innenverhältnis (§ 22 des Kaufvertrags) – als Gesamtschuldner (s. auch § 28 lit. c) des Kaufvertrags = Bl. 17 Anlagenordner zu eA I). Die Höhe der Notarkosten folgt aus dem Gesetz. Die Maklerkosten waren im Kaufvertrag unter § 27 vereinbart und auf 10.472,00 Euro (2 % des Kaufpreises zzgl. 19 % MwSt. aus der Provision) vereinbart worden. Folglich war eine Erklärung durch die Beklagten mit Nichtwissen insoweit nicht zulässig und der behauptete Schaden der Kläger in Gestalt dieser Kaufnebenkosten als unstreitig anzusehen. Mangels Aufgliederung der einzelnen Kosten waren diese für den Senat jedoch nicht auf deren Schlüssigkeit hin überprüfbar. Diese Aufgliederung ist inzwischen mit Schriftsatz vom 09.09.2024 und Verweis auf die angefügten Anlagen (teilweise) vorgenommen worden. Bestritten haben die Beklagten diese Belege und ihren Inhalt nicht, sodass die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erfolgte Rüge der Verspätung des diesbezüglichen Vorbringens – die nach dem vom Senat insoweit erteilten Hinweis an den Kläger ohnehin nicht greift – ins Leere geht.

(2) Danach sind an zu ersetzenden Kaufnebenkosten jedenfalls angefallen und nachgewiesen 10.472,00 Euro Maklercourtage (Rechnung vom 19.08.2015, Anlage K 2, und Kontoauszug Anlage K 3, Bl. 69 f. eA II), 2.809,95 Euro Notarkosten (Rechnung vom 20.11.2015, Anlage K 5, Bl. 72 eA II) und 810,00 Euro Grundbuchgebühren (entsprechend Kontoauszug in Anlage K 6, Bl. 74 eA II, der sich unbestritten auf Grundbuchkosten bezieht). Aus den dargelegten Gründen ist der Anspruch des Klägers zu 1) in Höhe der Maklerkosten nur Zug um Zug gegen Abtretung von etwaigen Erstattungsansprüchen der Kläger gegen den Makler zuzusprechen. Über (insgesamt) 14.091,95 Euro hinausgehende Kosten für Notar, Grundbuch und Makler sind hingegen nicht dargelegt worden.

(3) Weiterhin hat der Kläger zu 1) Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Kosten für die Wohngebäudeversicherung von insgesamt 13.255,19 Euro. Auch diese Kosten sind von der sog. Rentabilitätsvermutung umfasst und daher im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages zu ersetzen (BGH NJW 2000, 506, 508). Den tatsächlichen Anfall dieser Kosten hat der Kläger zu 1) durch Vorlage der Kontoauszüge (Anlagen K8 – K13 = Bl. 76 ff. eA II) belegt, da dem jeweils zugewiesenen Verwendungszweck “Wohngebäudeversicherung … ” die Zuordnung dieser Kosten zum Kaufobjekt hinreichend sicher zu entnehmen ist.

(4) Demgegenüber besteht kein Anspruch des Klägers zu 1) auf Zahlung der Grunderwerbssteuer. Zwar ist diese – wie dargestellt – grundsätzlich erstattungsfähig, soweit sie nicht bereits gegenüber den Finanzbehörden verlangt wird. Der Kläger zu 1) hat aber trotz des vom Senat vorterminlich erteilten Hinweises und der eingeräumten Gelegenheit, die geltend gemachten Kosten zu belegen, weder die konkrete Höhe der Grunderwerbssteuer mitgeteilt noch diese – durch Vorlage des Steuerbescheides – belegt. Aus dem allein vorgelegten Kontoauszug (Anlage K4 = Bl. 71 eA II) lässt sich eine Zuordnung zum Kaufobjekt nicht vornehmen.

(5) Auch die nunmehr aufgeführten Grundbuchkosten betreffend die Eintragung dinglicher Sicherheiten sind nicht belegt und damit nicht ersatzfähig. Die Vorlage einer Berechnung anhand des “Handelsblatt-Rechners” genügt ersichtlich nicht. Soweit als Anlage K14 zum Schriftsatz vom 09.09.2024 ein weiterer Zahlungsbeleg betreffend tiefbauliche Gebühren vorgelegt wird, beziffert der Kläger zu 1) wiederum weder den Schaden, der ihm insoweit insgesamt entstanden sei, noch belegt er diese Kosten. Es ist insoweit nicht Aufgabe des Senats, sich aus den Anlagen die erforderlichen Angaben selbst herauszusuchen und die Schadenshöhe zu ermitteln.

3. Da die Verurteilung Zug um Zug gegen Rückübertragung des Hausgrundstücks nur den Kaufpreis betrifft, der infolge des angefochtenen und daher von Anfang an unwirksamen Kaufvertrags ohne Rechtsgrund erlangt wurde, war der Tenor insoweit abzuändern, dass die Zug-um-Zug-Verurteilung nur den Kaufpreis i.H. v. 440.000,00 Euro betrifft. Darüber hinaus war aus den dargelegten Gründen auch im Hinblick auf die Maklerkosten nur eine Zug um Zug Verurteilung auszusprechen.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 498.600,00 Euro festgesetzt; die im Berufungsverfahren erklärte Hilfsaufrechnung wirkt sich nicht streitwerterhöhend aus, da über sie keine der Rechtskraft fähige Entscheidung ergeht (§ 45 Abs. 1 S. 2 GKG).

Verkündet am 27.09.2024

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Hat die Umsetzung eines Bauvorhabens einmal begonnen, können zwischen allen Baubeteiligten (Auftraggebern und Auftragnehmern wie z. B. Ausführenden, Planern, Objektüberwachern, Sonderfachleuten, Projektsteuerern) aber auch mit Dritten (Banken, Behörden, Nachbarn etc.) eine Fülle von Meinungsverschiedenheiten aller Art entstehen, die das Bauvorhaben beeinträchtigen oder sogar zum Stillstand bringen können, über „Standardprobleme“ der Vertragsausführung wie Vertragsinhalte, geschuldete Leistungen, Vergütungsansprüche, Sicherheiten, Nachträge, Bauabläufe, Bauzeit, Schnittstellenprobleme, Mängel, Abnahmen, aber auch über Probleme wie Haftung, Vertragsbeendigung/Kündigung, Insolvenz von Beteiligten, versicherungsrechtliche Fragen, Arbeitnehmerüberlassung, Baulärm, störende Kräne, baustrafrechtliche Sachverhalte etc. Die Konfliktentstehung und die Konfliktursachen werden sich auch bei bestmöglicher Vorbereitung des Vorhabens nie völlig vermeiden lassen. Die Konfliktlösung sollte sich immer an dem eigentlichen Ziel orientieren, dem Entstehenlassen eines mangelfreien Bauwerks nach den vertraglichen Vereinbarungen, den zur Ausführung freigegebenen Plänen, innerhalb der geplanten Zeit und zu den geplanten Kosten. Nur wenige Konflikte wird man „vertagen“ können, die meisten müssen schnellstmöglich gelöst werden – durch zielorientierte baubegleitende Beratung des Mandanten oder durch zeitnahe außergerichtliche Streitbeilegung mittels Verhandlungen, Mediation, Schlichtung, Schiedsgerichtsverfahren, Adjudikation. AxHochbauRecht setzt Ihre Interessen in enger Abstimmung mit Ihnen und an Ihren Zielen orientiert durch, in jeder Phase des Bauprojekts, auch vor Ort im Baustellencontainer oder im Ausland, bei Bedarf in Teams und in Zusammenarbeit mit technischen und baubetrieblichen Sachverständigen, kostenbewusst und im Sinne unseres Mottos, Prozesse soweit möglich zu vermeiden.

vorgestellt von Thomas Ax

Für die Annahme eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrages gem. § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB kommt es nur auf den Ort des Vertragsschlusses an; ob eine Drucksituation bestand, eine Überrumpelung des Verbrauchers erfolgte oder ob der Verbraucher nicht in der Lage war, eine hinreichend fundierte Entscheidung zu treffen, ist unerheblich.
Im Falle des wirksamen Widerrufs sind die jeweils empfangenen Leistungen zurückzugewähren, §§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB. Der Verbraucher, in dessen Haus nach dem Vertrag eine Heizungsanlage eingebaut wurde, erfüllt seine Rückgewährverpflichtung dadurch, dass er dem Unternehmer den Ausbau der Vertragsgegenstände ermöglicht und diese rückübereignet:
Aus §§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die empfangenen Leistungen unverzüglich bzw. spätestens nach 14 Tagen zurückzugewähren sind. Dementsprechend sind die Wärmepumpe und der Speicher nebst der verbauten Materialien zurückzugewähren.
§ 357 Abs. 6 S. 3 BGB bestimmt, dass bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, bei denen die Waren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zur Wohnung des Verbrauchers geliefert worden sind, der Unternehmer verpflichtet ist, die Waren auf eigene Kosten abzuholen, wenn die Waren so beschaffen sind, dass sie nicht per Post zurückgesandt werden können.
Sind die empfangenen Leistungen nicht versandfähig, ist der Unternehmer zur Abholung verpflichtet, d.h. aus der ansonsten bestehenden Schickschuld wird eine Holschuld (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO, § 357, Rn. 7; Hönninger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 357 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 13 mwN). An der beiderseitigen Verpflichtung zur Rückgewähr der empfangenen Leistungen ändert die Vorschrift im Übrigen nichts; insbesondere ist der Vorschrift keinerlei Ausschluss der Rückgewährpflicht zu entnehmen, weil etwa ein Einbau im Haus des Verbrauchers erfolgt ist.
Hat der Unternehmer das vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage ausgebaute Altgerät nicht als Vertragsleistung im Sinne der §§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB von dem Verbraucher empfangen, muss er dem Verbraucher nach wirksamem Vertragswiderruf das Altgerät nicht nach diesen Vorschriften zurückgewähren.
Oberlandesgericht Celle Urt. v. 12.01.2022, Az.: 14 U 111/21
Gründe
I.
Die Parteien sind durch einen Vertrag über den Einbau einer neuen Wärmepumpe nebst Pufferspeicher im Wohnhaus der Beklagten miteinander verbunden. Mit seiner Klage begehrt der Kläger restlichen Werklohn, mit ihrer Widerklage erstreben die Beklagten die unbedingte Rückzahlung der bislang an den Kläger geleisteten Beträge. Die Parteien streiten im Wesentlichen um die Frage, ob der von den Beklagten erklärte Widerruf wirksam und der Vertrag deshalb rückabzuwickeln ist; zudem besteht Streit, ob die Beklagten die verbaute Anlage herausgeben bzw. den Ausbau gestatten müssen.
Das Landgericht hat mit am 14. Juni 2021 verkündeten Urteil, auf das gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen und der erst-instanzlichen Anträge Bezug genommen wird, die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Widerklage hin zur Rückzahlung verurteilt, allerdings nur Zug um Zug gegen den von den Beklagten zu ermöglichenden Ausbau der Wärmepumpe und des Speichers sowie Rückübereignung derselben. Zur Begründung führt das Landgericht im Wesentlichen Folgendes aus:
Die Beklagten hätten den Werkvertrag wirksam widerrufen. Ihnen habe ein Widerrufsrecht gemäß §§ 312b Abs. 1 Nr. 1, 312g Abs. 1, 355 BGB zugestanden. Nach dem Wortlaut der VerbrRRL komme es ausschließlich darauf an, dass ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vorliege. Dies sei hier der Fall. Ob tatsächlich eine Überrumpelungssituation vorliege, sei nicht von Bedeutung; eine möglicherweise bestehende psychische Drucksituation sei hier indes nicht auszuschließen. Die Ausübung des Widerrufsrechts unterliege keiner Motivationskontrolle. Ein Fall unzulässiger Rechtsausübung oder Verwirkung liege hier nicht vor.
Der Kläger sei allerdings nur Zug um Zug gegen die Ermöglichung des Ausbaus des Speichers und der Wärmepumpe zur Rückzahlung der vereinnahmten Beträge verpflichtet. Die Beklagten würden zwar gemäß § 357 Abs. 8 BGB keinen Wertersatz schulden. Der Kläger sei allerdings gemäß § 357 Abs. 6 S. 3 BGB berechtigt und verpflichtet, die eingebauten Geräte und Materialien auszubauen und mitzunehmen. Die Beklagten seien aus § 357 Abs. 1 BGB verpflichtet, dies zu ermöglichen und die ausgebauten Teile rückzuübereignen; ihrer Ansicht, wegen § 357 Abs. 8 BGB seien die verbauten Geräte nicht zurückzugewähren, könne nicht gefolgt werden, und auch § 94 BGB stehe dem nicht entgegen. Zur Rückgewähr der ausgebauten Alt-Geräte bzw. Wertersatz sei der Kläger dagegen nicht verpflichtet, weil es sich bei den Alt-Geräten nicht um zurückzugewährende empfangene Leistungen im Sinne der §§ 355 Abs. 3, 357 Abs. 1 BGB handele.
Gegen dieses Urteil wenden sich beide Parteien mit ihren Berufungen, mit denen sie ihr erstinstanzliches Begehren jeweils weiterverfolgen, soweit sie unterlegen gewesen sind: Der Kläger begehrt weiterhin restlichen Werklohn einschließlich Nebenforderungen und die Abweisung der Widerklage; die Beklagten wenden sich gegen die Beschränkung ihres zuerkannten Rückzahlungsanspruchs auf eine Zug-um-Zug-Verurteilung.
Der Kläger wiederholt im Wesentlichen sein erstinstanzliches Vorbringen und meint, das Landgericht habe zu Unrecht ein Widerrufsrecht der Beklagten angenommen. Entgegen der Ansicht des Landgerichts sei es von entscheidender Bedeutung, ob bei Vertragsschluss tatsächlich eine Überrumpelung des Verbrauchers erfolge. § 312b BGB solle Verbraucher nur vor Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr von psychischem Druck sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit schützen. Ein solcher Fall liege hier nicht vor. Den Erwägungsgründen zur Verbraucherrechtsrichtlinie sei zu entnehmen, dass es darauf ankommen solle, ob der Verbraucher genug Zeit hatte, vor dem Vertragsschluss über das Angebot des Unternehmers nachzudenken. So liege der Fall hier. Zudem sei das Landgericht seinem Vortrag im Hinblick auf den ein Widerrufsrecht ausschließenden § 312g Nr. 11 BGB nicht hinreichend nachgegangen. Hinzu komme, dass der Kläger über keinerlei Geschäftsräume, in denen der Vertrag hätte geschlossen werden können, verfüge.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des am 14.06.2021 verkündeten Urteils des LG Hannover – 12 O 186/18 die Beklagten unter Abweisung der Widerklage gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an den Kläger 5.694,01 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 28.03.2018 zu zahlen sowie den Kläger von der Zahlung der außergerichtlichen Kosten in Höhe von 1.171,67 € freizustellen.
Die Beklagten beantragen insofern,
die Berufung des Klägers und Widerbeklagten zurückzuweisen.
Sie verteidigen das landgerichtliche Urteil gegen die Berufungsangriffe des Klägers und treten dazu dem Klägervorbringen in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht entgegen.
Darüber hinaus machen die Beklagten mit ihrer eigenen Berufung geltend, das Landgericht habe zu Unrecht die Rückzahlung von einer Zug-um-Zug-Leistung ihrerseits abhängig gemacht. Sie meinen insbesondere, das Landgericht habe rechtsirrig § 357 Abs. 6 BGB angewandt; es gelte hier vielmehr § 357 Abs. 8 BGB als speziellere Norm, und diese sehe die Demontage von Werkleistungen bzw. den Rückbau nicht vor. Zudem habe das Landgericht übersehen, dass sich die ‘Verrohrung’ der Anlage nicht ohne Zerstörung der Rohre ausbauen lasse und Chemikalien durch Vermischung mit Wasser nicht mehr trennbar seien. Dem Rückgewähranspruch stehe darüber hinaus entgegen, dass die Wärmepumpe und der Speicher durch den Einbau wesentliche Bestandteile des Gebäudes geworden seien. Jedenfalls – d.h. bei Annahme einer Rückgewährpflicht – müsste der Kläger dann aber die von ihm ausgebauten Altgeräte herausgeben oder wieder einbauen bzw. hierfür Wertersatz leisten. Schließlich machen die Beklagten geltend, das Landgericht habe übersehen, dass teilweise streitig sei, welche Teile verbaut wurden; außerdem habe der Kläger zwei Versionen der Rechnung erstellt, so dass unklar sei, welche Rechnung die Grundlage für eine mögliche Rückgewähr sein soll.
Die Beklagten beantragen,
unter Abänderung des am 14.06.2021 verkündeten Urteils des Landgerichts Hannover, Geschäftsnummer: 12 O 186/18, den Kläger auf die Widerklage zu verurteilen, an die Beklagten € 14.652,28 zzgl. Zinsen i.H.v. fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.05.2018 zu zahlen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung der Beklagten und Widerkläger zurückzuweisen.
Er verteidigt die landgerichtliche Entscheidung gegen die Angriffe der Berufung der Beklagten. Insbesondere ist er der Ansicht, es gelte nicht § 357 Abs. 8 BGB, sondern § 357 Abs. 6 BGB. Chemikalien seien nicht berechnet worden. Wärmepumpe und Speicher seien durch den Einbau nicht wesentliche Bestandteile des Gebäudes geworden. Der Ausbau der Anlage sei im Übrigen ohne Weiteres möglich.
Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
Die zulässigen Berufungen der Parteien sind unbegründet.
A.
Die Berufung des Klägers ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg.
1. Zu Recht und mit zutreffender Begründung, auf die zunächst Bezug genommen wird (LGU S. 4 bis 6), hat das Landgericht angenommen, dass die Beklagten den Vertrag mit dem Kläger wirksam widerrufen haben. Ergänzend und vertiefend ist Folgendes festzuhalten:
a) Widerrufsrecht, §§ 312b Abs. 1 Nr. 1, 312g Abs. 1, 355 BGB
Die Voraussetzungen der §§ 312b Abs. 1 Nr. 1, 312g Abs. 1 BGB liegen vor.
aa) Gemäß § 312g Abs. 1 BGB steht dem Verbraucher bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 BGB zu. Nach § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB sind außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge solche, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist.
bb) Unstreitig wurde der Vertrag zwischen den Parteien im Wohnhaus der Beklagten geschlossen, mithin nicht in einem Geschäftsraum des Klägers. Ob der Kläger überhaupt über Geschäftsräume verfügt, ist nach dem eindeutigen Wortlaut des § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB irrelevant.
cc) Der Anwendungsbereich von § 312g Abs. 1 BGB ist eröffnet und nicht gemäß § 312 Abs. 2 Nr. 3 BGB in der seinerzeit geltenden Fassung vom 20.09.2013 ausgeschlossen, denn der Einbau einer Wärmepumpe und eines Pufferspeichers stellt keine erhebliche Umbaumaßnahme im Sinne dieser Vorschrift dar, die mit dem Bau eines neuen Gebäudes vergleichbar wäre (vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 30. August 2018 – VII ZR 243/17 -, Rn. 16, juris [Senkrechtlift]; LG Flensburg, Urteil vom 10. Mai 2019 – 2 O 96/18 -, Rn. 29, juris [Kaltwintergarten]).
dd) Die Geltung des § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB für den vorliegenden Vertrag scheidet nicht deshalb aus, weil dem Vertragsschluss verschiedene Gespräche vorausgegangen sind, der Termin des Vertragsschlusses wohl auf Veranlassung der Beklagten erfolgt ist, den Beklagten das Angebot des Klägers vorab vorlag usw. Auf all diese Umstände kommt es nicht an.
(1) In Erwägungsgrund 21 der Richtlinie 2011/83/EU (im Folgenden: VerbrRRL), die dem aktuellen Recht unter anderem zu außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen zugrunde liegt, heißt es zunächst wie folgt:
“Ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag sollte definiert werden als ein Vertrag, der bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers an einem Ort, der nicht zu den Geschäftsräumen des Unternehmers gehört, geschlossen wird, also beispielsweise in der Wohnung oder am Arbeitsplatz des Verbrauchers. Außerhalb von Geschäftsräumen steht der Verbraucher möglicherweise psychisch unter Druck oder ist einem Überraschungsmoment ausgesetzt, wobei es keine Rolle spielt, ob der Verbraucher den Besuch des Unternehmers herbeigeführt hat oder nicht. Die Begriffsbestimmung für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sollte auch Situationen einschließen, in denen der Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen persönlich und individuell angesprochen wird, der Vertrag aber unmittelbar danach in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder über Fernkommunikationsmittel geschlossen wird. Die Begriffsbestimmung für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sollte nicht Situationen umfassen, in denen der Unternehmer zunächst in die Wohnung des Verbrauchers kommt, um ohne jede Verpflichtung des Verbrauchers lediglich Maße aufzunehmen oder eine Schätzung vorzunehmen, und der Vertrag danach erst zu einem späteren Zeitpunkt in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder mittels Fernkommunikationsmittel auf der Grundlage der Schätzung des Unternehmers abgeschlossen wird. In diesen Fällen ist nicht davon auszugehen, dass der Vertrag unmittelbar, nachdem der Unternehmer den Verbraucher angesprochen hat, geschlossen worden ist, wenn der Verbraucher Zeit gehabt hatte, vor Vertragsabschluss über die Schätzung des Unternehmers nachzudenken. (…)”
Wortlaut und Systematik sind eindeutig: Satz 1 beschreibt, wie der Rechtsbegriff des außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrages definiert werden soll. Danach soll es maßgeblich nur auf den Ort des Vertragsschlusses ankommen. Satz 2 erläutert lediglich das Schutzbedürfnis des Verbrauchers bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossenen werden. Es handelt sich dabei in Zusammenschau mit Satz 1 nicht um Einschränkungen dergestalt, dass außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge eine Drucksituation oder ein Überraschungsmoment erfordern. Dies wird auch dadurch bestätigt, dass ausdrücklich angemerkt wird, dass es keine Rolle spiele, ob der Verbraucher den Besuch des Unternehmers herbeigeführt hat oder nicht. Zudem wird im Folgenden als Ausnahme angeführt, dass Verträge dann nicht als außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge anzusehen sein sollen, wenn der Unternehmer den Verbraucher nur zwecks Aufmaßnahme oder Schätzung aufsucht und ein Vertrag erst später in den Geschäftsräumen des Unternehmers oder mittels Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wird. Auch diese eng gefasste Ausnahme bestätigt, dass es für die Annahme eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrages nur auf den Ort des Vertragsschlusses ankommt.
(2) Hiermit korrespondiert auch Erwägungsgrund 37 der VerbrRRL, wonach bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen dem Verbraucher “aufgrund des möglichen Überraschungsmoments und/oder psychologischen Drucks” ein Widerrufsrecht zustehen soll. Darauf, ob tatsächlich ein Überraschungsmoment oder eine Drucksituation vorliegt, kommt es also nicht an.
(3) Auch Art. 2 Nr. 8 a) der VerbrRRL, in dem der Ausdruck “außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossener Vertrag” im Sinne der Richtlinie bezeichnet wird, benennt hierfür jeden Vertrag zwischen dem Unternehmer und dem Verbraucher, der bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers an einem Ort geschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Dies korrespondiert ebenfalls mit Erwägungsgrund 21, wie dargelegt.
(4) Dementsprechend enthält auch der Wortlaut des § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB, mit dem Art. 2 Nr. 8 a) der VerbrRRL umgesetzt wurde und der an die Stelle des vormaligen § 312 BGB a.F. über Haustürgeschäfte getreten ist, keinerlei Einschränkung dahin, dass etwa ein Überraschungsmoment oder eine Drucksituation tatsächlich vorliegen muss. War mit § 312 Abs. 3 Nr. 1 BGB a.F. (bis 12.6.2014) noch eine Ausnahmeregelung für die Fälle einer fehlenden Überrumpelung vorhanden, gibt es einen solchen Ausnahmetatbestand nunmehr, im hier anzuwendenden Recht nicht mehr: Außerhalb von Geschäftsräumen können für den Verbraucher typischerweise Überraschungsmomente und Drucksituationen entstehen; nach diesem generalisierenden Prinzip kommt es auf die konkrete Überrumpelung nicht an (Staudinger/Thüsing (2019) BGB § 312b, Rn. 5). Die Verbraucherrichtlinie – insoweit greifen die Grundsätze der Vollharmonisierung – hat im Vergleich zur früher geltenden Rechtslage den Verbraucherschutz erweitert und hierbei gerade darauf verzichtet, als Voraussetzung aufzunehmen, dass der Verbraucher zum Vertragsschluss bestimmt (§ 1 HTWG) wurde (OLG München, Verfügung vom 22. Februar 2021 – 28 U 7186/20 Bau -, Rn. 18, juris). Für die Geltung des Widerrufsrechts des § 312g Abs. 1 BGB kommt es nunmehr ausschließlich darauf an, dass ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag i.S.v. § 312b Abs. 1 S. 1 BGB oder ein Fernabsatzvertrag i.S.v. § 312c Abs. 2 BGB vorliegt. Entscheidend ist nicht, dass der Verbraucher im konkreten Fall überrumpelt worden war oder nicht in der Lage war, eine hinreichend fundierte Entscheidung zu treffen; das Widerrufsrecht stellt vielmehr ein Schutzinstrument dar, das auf eine typisierte Schutzbedürftigkeit des Verbrauchers abstellt, sodass es darüber hinaus auch keiner Begründung für dessen Ausübung bedarf (Staudinger/Thüsing (2019) BGB § 312g, Rn. 3 mwN). Mit der Anknüpfung an einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag ist ein Paradigmenwechsel eingetreten: Maßgeblich ist im Grundsatz nicht mehr eine besondere, für das Direktvertriebsgeschäft typische Situation, wie noch bei der Anknüpfung an ein Haustürgeschäft (Verhandlungen am Arbeitsplatz oder in der Privatwohnung), sondern allein die Vertragsverhandlung oder der Vertragsschluss außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers (Koch in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 312b BGB, Rn. 1 mwN).
(5) Die vom Kläger angeführte Rechtsprechung steht dem nicht entgegen. Aus der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 30. August 2018 – VII ZR 243/17 – ergibt sich gerade nicht, dass § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB mehr voraussetzt als den Vertragsschluss außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers (vgl. BGH, aaO, Rn. 16-18, juris). Im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10. April 2019 – VIII ZR 244/16 – ging es lediglich um die Frage, ob der Messestand eines Unternehmens als Geschäftsräume des Unternehmers im Sinne von § 312b Abs. 2 BGB anzusehen ist oder nicht und deshalb ein Widerrufsrecht ggf. zu verneinen wäre (vgl. BGH, aaO, Rn. 22ff., juris). Die weiteren angeführten Entscheidungen betreffen eine frühere Rechtslage und Fernabsatzverträge und geben auch sonst nichts für den Kläger Günstiges her.
(6) Die zum Teil im Streit stehenden Geschehnisse vor Vertragsschluss sind danach entgegen der Ansicht des Klägers ohne Bedeutung für die Frage, ob ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag im Sinne von § 312b Abs. 1 Nr. 1 BGB vorliegt.
(7) Soweit das Landgericht ausführt, die Ausübung des Widerrufsrechts unterliege keiner Motivationskontrolle, und ein Fall unzulässiger Rechtsausübung oder Verwirkung liege hier nicht vor, wird dies vom Kläger nicht weiter angegriffen. Es ist auch sonst nicht ersichtlich, dass diese Ausführungen fehlerhaft wären.
ee) Das Widerrufsrecht ist nicht im Hinblick auf § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, weil jener Ausschluss des Widerrufsrechts Werkverträge – um einen Werkvertrag handelt es sich hier, wovon im Übrigen auch die Parteien ausgehen – nicht erfasst (vgl. BGH, Urteil vom 30. August 2018 – VII ZR 243/17 -, juris; BGH, Urteil vom 20. Oktober 2021 – I ZR 96/20 -, juris).
ff) Das Widerrufsrecht der Beklagten ist auch nicht nach § 312g Abs. 2 Nr. 11 BGB ausgeschlossen, wie der Kläger wohl meint. Vertragsgegenstand sind nicht dringende Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen, sondern der Einbau einer neuen Wärmepumpe und eines Speichers. Ob sich die Beklagten ursprünglich wegen der Frage einer Reparatur der vormaligen Wärmepumpe an den Kläger gewandt hatten, ist nicht relevant, zumal dem Vortrag beider Parteien nicht entnommen werden kann, dass eine Reparatur “dringend” war. Denn dringend sind Instandhaltungsarbeiten dann, wenn sie zur sofortigen Wiederherstellung der Funktionstauglichkeit erforderlich waren und der Verbraucher darauf angewiesen war (OLG Hamm, Urteil vom 05. Dezember 2017 – I-24 U 47/17 -, Rn. 36 mwN, juris; Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Auflage, § 312g, Rn. 14), ebenso zur Erhaltung einer aktuell konkret bedrohten Funktionsfähigkeit oder Sachsubstanz (OLG Hamm, aaO). Ein solcher Fall ist hier nicht ersichtlich.
b) Widerrufserklärung, § 355 Abs. 1 BGB
Mit Schreiben ihres jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 09. Mai 2018 (Anlagenband Beklagte) haben die Beklagten unstreitig den Widerruf erklärt.
c) Widerrufsfrist, § 355 Abs. 2, 356 Abs. 3 BGB
Zu Recht und vom Kläger nicht weiter angegriffen hat das Landgericht angenommen, dass mangels Widerrufsbelehrung die Widerrufsfrist bei Ausübung des Widerrufsrechts nicht abgelaufen bzw. erloschen gewesen war.
d) Rechtsfolge, §§ 355 Abs. 1, Abs. 3, 357 BGB
Gemäß § 355 Abs. 1 S. 1 BGB sind im Falle des Widerrufs die Vertragsparteien an ihre auf den Abschluss des Vertrags gerichteten Willenserklärungen nicht mehr gebunden und sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren; § 357 BGB enthält weitergehende besondere Bestimmungen unter anderem für außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge. Danach kann der Kläger keine weitere Zahlung der Beklagten verlangen und muss seinerseits die von den Beklagten erlangten Beträge zurückzahlen.
Wertersatz hat der Kläger im Übrigen nicht geltend gemacht, und die Verpflichtung der Beklagten zur Rückgewähr der erlangten Werkleistung hat das Landgericht ausgesprochen. Insofern macht der Kläger mithin keine Beschwer geltend bzw. ist er nicht beschwert.
2. Nach alledem erfolgte die Klagabweisung – soweit es die Nebenforderungen anbelangt, wird auf die Ausführungen hierzu im LGU verwiesen – und die Verurteilung des Klägers zur Rückzahlung der erhaltenen Zahlungen zu Recht. Die Berufung des Klägers bleibt ohne Erfolg.
B.
Auch die Berufung der Beklagten ist zulässig. In der Sache hat auch diese Berufung keinen Erfolg.
1. Wegen des Widerrufsrechts, der Wirksamkeit des Widerrufs sowie die Rechtsfolgen wird zunächst auf die Ausführungen unter lit. A. verwiesen.
2. Mit ihrer Berufung wollen die Beklagten die Zug-um-Zug-Einschränkung der Verurteilung des Klägers beseitigen. Das Landgericht hat allerdings richtig entschieden.
a) Wie dargelegt, ergeben sich die Rechtsfolgen hier aus §§ 355, 357 BGB. Die Rückgewährverpflichtung der Beklagten dürfte sich zwar nicht aus § 357 Abs. 6 S. 3 BGB ergeben, wie das Landgericht womöglich meint (LGU S. 6f.). Die Vorschrift ändert jedenfalls aber nichts an der sich aus §§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB ergebenden Rückgewährverpflichtung.
aa) Aus §§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die empfangenen Leistungen unverzüglich bzw. spätestens nach 14 Tagen zurückzugewähren sind. Dementsprechend sind die Beklagten verpflichtet, die Wärmepumpe und den Speicher nebst der verbauten Materialien an den Kläger zurückzugewähren.
bb) § 357 Abs. 6 S. 3 BGB bestimmt, dass bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen, bei denen die Waren zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zur Wohnung des Verbrauchers geliefert worden sind, der Unternehmer verpflichtet ist, die Waren auf eigene Kosten abzuholen, wenn die Waren so beschaffen sind, dass sie nicht per Post zurückgesandt werden können. Abgesehen davon, dass hier “die Waren” nicht zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses an die Beklagten geliefert worden sind, regelt diese Vorschrift nur die Frage des Erfüllungsortes: Sind die empfangenen Leistungen nicht versandfähig, ist der Unternehmer zur Abholung verpflichtet, d.h. aus der ansonsten bestehenden Schickschuld wird eine Holschuld (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO, § 357, Rn. 7; Hönninger in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 357 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 13 mwN). An der beiderseitigen Verpflichtung zur Rückgewähr der empfangenen Leistungen ändert die Vorschrift im Übrigen nichts; insbesondere ist der Vorschrift keinerlei Ausschluss der Rückgewährpflicht zu entnehmen, weil etwa – wie hier – ein Einbau im Haus des Verbrauchers – der Beklagten – erfolgt ist.
Die vom Landgericht ausgesprochene Ausbaupflicht des Klägers belastet schließlich nur diesen, nicht die Beklagten.
b) Die von den Beklagten erhobenen Einwände gegen ihre Rückgewährverpflichtung greifen nicht durch.
aa) Wie bereits ausgeführt, ist § 357 Abs. 6 S. 3 BGB keine Ausnahme von der Rückgewährverpflichtung für den Fall eines Einbaus der Vertragsgegenstände etwa im Haus des Verbrauchers zu entnehmen. Die Ansicht der Beklagten, im Falle des Einbaus sei die Rückgewähr ausgeschlossen, findet im Gesetz keine Stütze.
bb) Auch § 357 Abs. 8 BGB steht der Rückgewährpflicht der Beklagten nicht entgegen.
Diese Vorschrift regelt die Wertersatzpflicht bei Verträgen über die Erbringung von Dienstleistungen sowie über die Lieferung von Wasser, Gas, Strom in unbestimmten Mengen oder Volumen oder die Lieferung von Fernwärme; § 357 Abs. 8 S. 1 BGB stellt hierbei eine Anspruchsgrundlage dar, der Verbraucher schuldet Wertersatz für alle bis zum Zeitpunkt des Widerrufs empfangenen Leistungen (vgl. u.a. Koch in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 357 BGB, Rn. 17). Der Begriff der “Dienstleistung” ist entsprechend dem europäischen Hintergrund der Norm weit auszulegen und erfasst damit auch Werkleistungen (BGH, Urteil vom 30. August 2018 – VII ZR 243/17 -, Rn. 23, juris; Koch in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 357 BGB, Rn. 17). Der sachliche Anwendungsbereich des Abs. 8 S. 1 erfasst sämtliche Leistungen nicht gegenständlicher Art (MüKoBGB/Fritsche, 8. Aufl. 2019, BGB § 357 Rn. 41). Die Vorschrift trägt damit der Tatsache Rechnung, dass Dienstleistungen bereits auf der Primärebene nicht in Natur zurückgeben werden können (BeckOGK/Mörsdorf, 1.9.2021, BGB § 357 Rn. 79).
Vorliegend hat das Landgericht dem Kläger jedoch keinen Wertersatz zugesprochen, wogegen sich die Beklagten wehren könnten. Hier geht es lediglich um die Rückgewähr derjenigen Gegenstände, die der Kläger geliefert bzw. verbaut hat. Diese können zurückgewährt werden. Sie fallen daher nicht in den Anwendungsbereich des § 357 Abs. 8 BGB. Insofern verbleibt es bei der Rückgewährverpflichtung des Verbrauchers, mithin hier der Beklagten.
cc) Dass Rohre und andere Teile beim Ausbau unter Umständen beschädigt oder gar zerstört werden, steht der Rückgewährverpflichtung ebenfalls nicht entgegen. Soweit gelieferte und verbaute Gegenstände physisch zurückgewährt werden können, verbleibt es bei der Rückgewährpflicht. Zudem belastet eine etwaige Beschädigung oder Zerstörung von zurückzugewährenden Gegenständen die Beklagten überhaupt nicht, sondern schmälert allenfalls den verbleibenden Wert der ausgebauten Anlage für den Kläger.
dd) Soweit eine physische Rückgewähr unmöglich ist, z.B. hinsichtlich verbrauchter Chemikalien, kommt eine Rückgewähr zwar nicht in Betracht. Dies wird vom Kläger allerdings auch gar nicht geltend gemacht; außerdem belastet dies die Beklagten ebenfalls nicht.
ee) Ob die Wärmepumpe und der Speicher und/oder etwaige andere Teile gemäß § 94 Abs. 2 BGB wesentliche Bestandteile des Gebäudes der Beklagten geworden sind, ist ebenfalls ohne Belang und steht der Rückgewährverpflichtung nicht entgegen. Zum einen ist zu bedenken, dass jedenfalls die Wärmepumpe und der Speicher sowie auch diverses Zubehörmaterial physisch vom Gebäude wieder getrennt werden können und, wie bereits ausgeführt, der Umstand, dass es zu Beschädigungen oder gar Zerstörungen von auszubauenden Teilen kommen kann, der Rückgewährpflicht nicht entgegenstehen. Zum anderen dient § 94 der Schaffung klarer Rechtsverhältnisse (vgl. Palandt/Ellenberger, aaO, § 94 Rn. 1 mit Rechtsprechungsnachweisen) und regelt daher das Eigentum an bestimmten Gegenständen. Der Widerruf wirkt jedoch ohnehin nur schuldrechtlich, nicht dinglich, er hebt weder den Vertrag noch etwaige Verfügungen auf, sondern beendet lediglich die beiderseitigen Leistungspflichten und gewährt einen obligatorischen Anspruch auf Rückgewähr des Geleisteten (Staudinger/Kaiser (2012) BGB § 357, Rn. 5). Unabhängig davon, ob der Verbraucher Eigentümer der erlangten Gegenstände durch Verfügung (§ 929 BGB) geworden ist oder wie hier womöglich durch Einbau in das Gebäude gemäß § 94 BGB, ändert dies daher nichts an der Rückgewährverpflichtung, die dementsprechend allerdings auch die Verpflichtung zur Rückübereignung mitumfasst.
ee) Zu Recht hat das Landgericht auch angenommen, dass die Beklagten dem Kläger nicht entgegenhalten können, dass dieser seinerseits die Altgeräte herausgeben bzw. ggf. Wertersatz dafür leisten muss, weil der Kläger insofern keine Leistungen der Beklagten im Sinne der §§ 355 Abs. 3, 357 Abs. 1 BGB empfangen hat. Jedenfalls ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Beklagten dem Kläger die Altgeräte als Teil des Vertrags überlassen haben, etwa zur weiteren Verwertung oder dergleichen. Insbesondere ist dem Auftrag (vgl. jeweils Anlagenband Kläger und Beklagte) insofern nichts zu entnehmen.
ff) Soweit die Beklagten schließlich geltend machen, es sei nicht ganz klar, welche Teile tatsächlich verbaut wurden und worauf sich die Rückgewährverpflichtung beziehe, so betrifft dies allenfalls eine Frage der Vollstreckung. Da aber nicht die Beklagten die Anlage ausbauen und zurückgeben müssen, bleibt dies unproblematisch: die Anlage einschließlich der Zubehörteile kann nur in dem Umfang ausgebaut werden, in dem sie eingebaut worden war; sind z.B. weniger Reduzierstücke eingebaut worden, als in der Rechnung des Klägers aufgeführt, können eben nur weniger ausgebaut werden. Auch dass die Beklagten zwei Versionen der Rechnung Nr. 2053 vorgelegt haben, ändert vor diesem Hintergrund nichts.
3. Danach steht im Ergebnis fest, dass das Landgericht auch hinsichtlich der Widerklage richtig entschieden hat und die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten, soweit diese erstinstanzlich unterlegen gewesen sind, ohne Erfolg bleibt.
4. Hieran ändern auch nichts die Ausführungen im Schriftsatz vom 15. Dezember 2021. Die in diesem Schriftsatz genannten Gesichtspunkte, die für die Beklagten sprechen sollen, hat der Senat bedacht und bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt. Der Schriftsatz hat dem Senat daher auch keinen Anlass gegeben, die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung anzuordnen (§ 156 ZPO).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1, 97, 100 Abs. 4 ZPO. Für das Verhältnis des jeweiligen Obsiegens bzw. Unterliegens war dabei von einem Wert der Berufung des Klägers von 20.346,29 Euro und einem Wert der Berufung der Beklagten von 14.652,28 Euro sowie mithin einem fiktiven Gesamtstreitwert von 34.998,58 Euro auszugehen (im Einzelnen zum Wert der Berufungen und zum Berufungsstreitwert s.u. Ziff. VI.).
IV.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt für den Kläger aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO, für die Beklagten aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
V.
Gründe für die Zulassung der Revision bestehen nicht, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und der Senat nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes oder eines anderen Oberlandesgerichts abweicht, so dass auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern, § 543 ZPO.
VI.
Die Festsetzung des Streitwertes für das Berufungsverfahren beruht auf § 3 ZPO, §§ 45 Abs. 1 S. 1 und 3, Abs. 2, 47 Abs. 1 GKG.
Der Wert der Berufung des Klägers ergibt sich ohne Weiteres aus seinem Berufungsantrag unter Berücksichtigung des Umfangs seiner Verurteilung durch das Landgericht auf die Widerklage hin.
Für die Beseitigung der Zug-um-Zug-Verurteilung ist wegen der Beschwer auf den Wert der noch zu erbringenden Gegenleistung abzustellen (Herget in: Zöller, ZPO, 33. Auflage, § 3, Rn. 16.217 mwN). Da hier die Leistungen rückabgewickelt werden sollen, also die Beklagten dasjenige zurückgeben sollen, wofür sie vorprozessual 14.652,28 Euro bezahlt haben, ist der wirtschaftliche Wert der zurückzugebenden Anlage mit dem gezahlten Betrag zu bemessen. Der Wert der Berufung der Beklagten beläuft sich mithin auf 14.652,28 Euro
Wegen § 45 Abs. 1 S. 1 und 3, Abs. 2 GKG erfolgt allerdings keine Zusammenrechnung der Werte, weil die Ansprüche denselben Gegenstand betreffen. Der Berufungsstreitwert beläuft sich daher lediglich auf 20.346,29 Euro.

von Thomas Ax

Allgemeine Geschäftsbedingungen des Verkäufers einer Einbauküche: Kein Anspruch auf Vorauszahlung des gesamten Kaufpreises

Eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Verkäufers einer Einbauküche, wonach der Kaufpreis „zahlbar sofort ohne Abzug“ ist, benachteiligt den Käufer unangemessen und ist unwirksam (Anschluss an BGH, IBR 2013, 379). Die Verwendung einer (erkennbar) unwirksamen Allgemeinen Geschäftsbedingung ist eine Vertragspflichtverletzung. Der Käufer hat daher einen Anspruch so gestellt zu werden, als hätte der Verkäufer die unwirksame Klausel nicht verwendet.
OLG Düsseldorf, Gerichtlicher Hinweis vom 09.02.2021 – 22 U 262/20

Lieferung und Montage von Treppenlift mit individueller Laufschiene ist Werkvertrag

Ein Vertrag über die Lieferung und Montage eines Kurventreppenlifts mit einer individuell erstellten, an die Wohnverhältnisse des Kunden angepassten Laufschiene ist ein Werkvertrag. Wird ein solcher Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen mit einem Verbraucher geschlossen, steht diesem ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB zu, weil der in § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgesehene Ausschluss dieses Rechts Werkverträge nicht erfasst. Die werbliche Angabe eines Anbieters von Treppenliften, im Falle eines Kurventreppenlifts mit individuell geformten und an die Gegebenheiten vor Ort angepassten Laufschienen bestehe kein Widerrufsrecht des Verbrauchers, begründet Erstbegehungsgefahr für einen Verstoß gegen die Pflicht zur Information über das Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB gem. § 312d Abs. 1 und Art. 246a Abs. 2 Nr. 1 EGBGB.
BGH, Urteil vom 20.10.2021 – I ZR 96/20

Vertragsschluss geht Ortstermin voraus: Kein Fernabsatzvertrag, kein Widerruf

Haben die Parteien einen Vertrag über Gartenbauarbeiten durch schriftliches Angebot des Unternehmers und telefonische Annahme des Kunden geschlossen, ist dem Vertrag zur Vorbereitung des Angebots aber ein gemeinsamer Ortstermin vorangegangen, ist er nicht ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen. Gibt der Unternehmer Angebote regelmäßig erst nach vorhergehendem Ortstermin ab, so ist sein Geschäftsbetrieb auch nicht auf den Fernabsatz ausgerichtet. In diesen Fällen liegt kein Fernabsatzvertrag nach § 312c BGB vor.
OLG Schleswig, Urteil vom 15.10.2021 – 1 U 122/20

Keine Arbeiter auf der Baustelle: Auftraggeber kann kündigen

Eine Fristsetzung mit Kündigungsandrohung ist dann nicht erforderlich, wenn sich das Verhalten des Auftragnehmers als schwere Vertragsverletzung darstellt. Das Setzen von Einzelfristen ist dann zulässig, wenn die rechtzeitige Erfüllung des Bauvertrags ernsthaft in Frage steht und dem Auftraggeber ein weiteres Zuwarten nicht mehr zuzumuten ist.
OLG Celle, Urteil vom 29.09.2021 – 14 U 149/20

Auftraggeber muss die Ursache von Feuchtigkeitsschäden beweisen

Behauptet der Auftraggeber, der Auftragnehmer habe bei den Arbeiten zur Anbringung einer abgehängten Decke die Dampfsperre vielfach durchbohrt, so dass es zu Feuchtigkeitserscheinungen gekommen sei, muss er das darlegen und gegebenenfalls beweisen. Stehen nur zwei Durchbohrungen fest und reichen diese zur Verursachung des aufgetretenen Schadens nicht aus, ist der Beweis, dass die Feuchtigkeitserscheinungen auf mangelhafte Leistung des Auftragnehmers zurückzuführen sind, nicht geführt.
OLG Frankfurt, Urteil vom 28.10.2020 – 29 U 219/19

Lieferung und Montage von Standardtüren und -zargen: Kaufrecht

Ein Vertrag über die Lieferung und Montage von Standardtüren und -zargen ist ein Werklieferungsvertrag mit der Folge, dass Kaufrecht anzuwenden ist. Etwas anderes gilt nicht aufgrund des Einbezugs der VOB/B. Die Parteien haben kein Wahlrecht zwischen Werkvertragsrecht und Kaufrecht. Die Folge ist, dass § 377 HGB gilt.
LG Frankenthal, Beschluss vom 02.09.2021 – 8 O 162/20

Entsorgung des im Erdreich enthaltenen Mülls: Geänderte Leistung

Hat der Auftragnehmer nach dem Leistungsverzeichnis als Material Boden und Fels abzutragen und zu verwerten, stellt das Separieren und Entsorgen des im Erdreich enthaltenen Mülls keine zusätzliche Leistung i.S.v. § 2 Abs. 6 VOB/B, sondern eine geänderte Leistung i.S.v. § 2 Abs. 5 VOB/B dar. Der Auftragnehmer muss seinen Mehrvergütungsanspruch deshalb nicht vor der Ausführung ankündigen.

Die Ankündigung eines Anspruchs auf zusätzliche Vergütung (§ 2 Abs. 6 VOB/B) bedarf es nicht, wenn sie für den Schutz des Auftraggebers entbehrlich ist. Ein Verlust des Vergütungsanspruchs des Auftragnehmers nach unterbliebener Mehrkostenankündigung ist nicht angezeigt, wenn der Auftraggeber bei der Forderung der Leistung von ihrer Entgeltlichkeit ausging oder ausgehen musste oder wenn ihm nach Lage der Dinge keine Alternative zur sofortigen Ausführung der Leistung durch den Auftragnehmer blieb.
OLG Hamm, Urteil vom 27.03.2019 – 12 U 66/17

Defekte Kabeltrommel verwendet: Auftragnehmer haftet für Brandschaden

Auf einem Baustellenbetrieb ist eine Beschädigung der Isolation des Kabels einer Kabeltrommel regelmäßig zu erwarten. Die Beschädigung der Isolation des Kabels einer angesteckten Kabeltrommel kann zum Aufbau eines Fehlerstroms und als Folge zu einem Brandausbruch führen. Kommt als Ursache eines Brandausbruchs nur eine Schadensursache aus dem Obhuts- und Gefahrenbereichs des Auftragnehmers in Betracht, muss er – wenn er sich gegen die Inanspruchnahme auf Schadensersatz zur Wehr setzt – den Beweis führen, dass die Brandauslösung nicht auf sein pflichtwidriges Verhalten oder ein solches seines Personal zurückzuführen ist.
OLG München, Beschluss vom 10.12.2019 – 28 U 4069/19 Bau

Abnahme der Leistung durch den Rechtsanwalt des Auftraggebers

Wird in dem Schreiben eines vom Auftraggeber beauftragten Rechtsanwalts auf eine Mahnung des Auftragnehmers zur Zahlung des Werklohns die Bereitschaft zur Begleichung der Forderung zum Ausdruck gebracht, ohne dass dies von vorausgehenden Mängelbeseitigungsmaßnahmen abhängig gemacht wird, ist darin die Billigung der Leistung als vertragsgemäß und somit die Abnahme der Leistung des Auftragnehmers zu sehen.
OLG München, Urteil vom 14.12.2020 – 3 U 3130/20

Mit der Bauabnahme geht, rechtlich gesehen, die gesamte Verantwortung für das Bauwerk vom Bauunternehmen auf die Bauherren über. Dieser Schritt ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Entsprechend § 640 Abs.1 BGB sind Bauherren verpflichtet, das von ihnen bestellte Bauwerk abzunehmen, sobald das mit der Errichtung beauftragte Unternehmen seine vertraglich vereinbarte Leistung erfüllt hat und das Haus fertig ist. Was das Gesetz indes nicht näher vorschreibt, ist die Form der Bauabnahme, also die Art und Weise, in der Bauherren in die rechtlich verbindliche Verantwortung für das Bauwerk treten.
Dass der Gesetzgeber den Ablauf einer Abnahme nicht streng geregelt hat, machen sich nicht wenige Baufirmen zunutze, um den komplexen Rechtsakt in ihrem Sinne zu vereinfachen. Den Unternehmen spielt zudem auch das 2018 reformierte Bauvertragsrecht in die Hände. Setzt die Baufirma nach Fertigstellung des Werks den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt – auch wenn wesentliche Mängel vorliegen und das Haus schlimmstenfalls gar nicht bewohnbar ist. Bauherren sollten diese Frist keinesfalls verstreichen lassen, ohne die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels ausdrücklich zu verweigern.

Bei mindestens einem gemeinsamen Vor-Ort-Termin wird ein Abnahmeprotokoll aufgesetzt, das alle beim Rundgang entdeckten und die schon während der Bauphase festgestellten, aber nicht behobenen Mängel auflistet. Unter Vorbehalt aller Mängelrechte wird dieses Protokoll am Ende von Bauherrschaft und Bauunternehmen unterzeichnet. Mit diesem Protokoll sollten die Bauherren bereits Fristen zur Nachbesserung setzen – oft wird sich auf eine Gesamtfrist verständigt – und einen neuerlichen Termin zur Abnahme der Nachbesserungsarbeiten vereinbaren. Maßgeblich für die zu prüfende Fertigstellung ist dabei immer der Bauvertrag samt Baubeschreibung, die alle durch die Baufirma zu erbringenden Leistungen auflistet und auch individuelle Sonderwünsche berücksichtigt.

Doch neben der förmlichen Abnahme gibt es auch formlose, mitunter unfreiwillig vollzogene Abnahmen, die insbesondere für die Bauherren mit Risiken verbunden sind. Bauherren, vor allem im Schüsselfertigbau, sollten sich nicht mit einer von der Baufirma anberaumten “Übergabe” des Bauwerks zufriedengeben. Denn wer sich die Schlüssel für sein neues Haus aushändigen lässt, vollzieht im juristischen Sinn auch dessen Inbesitznahme und billigt damit das Bauwerk als vertragsgemäß ausgeführt, selbst wenn die Bauarbeiten noch gar nicht abgeschlossen sind.

Nicht selten drängen Bauunternehmen auch auf die Bezahlung der Schlussrechnung, ohne dass eine förmliche Bauabnahme stattgefunden hat. Doch wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in der Regel den Bau offiziell akzeptiert und abgenommen. Selbst die Aushändigung von Trinkgeld an die Handwerker lässt sich, rechtlich gesehen, als formlose Bauabnahme interpretieren. Juristen sprechen in diesem Fall von konkludentem Verhalten, das beispielsweise auch dann vorliegt, wenn der Einzug in das neue Eigenheim erfolgt, bevor eine offizielle Abnahme stattgefunden hat. Spätestens nach einer kurzen Bedenk- und Prüfungszeit – für ein Einfamilienhaus maximal ein paar Wochen – gilt das Bauwerk durch schlüssiges Verhalten als abgenommen.

Bauherren riskieren mit diesen Formen einer konkludenten Abnahme, dass die noch nicht abgeschlossene Arbeiten liegen bleiben und sie im Fall etwaiger Mängel nachweisen müssen, dass die ausführende Baufirma für deren Behebung verantwortlich ist.

(Quelle: VPB)

Ein Werk ist auch dann mangelhaft, wenn es die vereinbarte oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Funktion nur deshalb nicht erfüllt, weil die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Leistungen anderer Unternehmer, von denen die Funktionsfähigkeit des Werks abhängt, unzureichend sind.
Der Unternehmer ist dann nicht für den Mangel seines Werks verantwortlich, wenn dieser auf Vorleistungen anderer Unternehmer zurückzuführen ist und der Unternehmer seine Prüf- und Hinweispflicht erfüllt hat.

Der Rahmen der Prüf- und Hinweispflicht und ihre Grenzen ergeben sich aus dem Grundsatz der Zumutbarkeit, wie sie sich nach den besonderen Umständen des Einzelfalls darstellt. Was hiernach zu fordern ist, bestimmt sich in erster Linie durch das vom Unternehmer zu erwartende Fachwissen und durch alle Umstände, die für den Unternehmer bei hinreichend sorgfältiger Prüfung als bedeutsam erkennbar sind.
OLG Hamm, Urteil vom 10.07.2024 – 12 U 80/22

Der Auftraggeber schuldet dem Unternehmer grundsätzlich keine Bauaufsicht und muss sich daher ein Überwachungsverschulden der von ihm eingesetzten Bauleitung nicht anspruchsmindernd als Mitverschulden zurechnen lassen.

Auch mangelhafte Leistungen des Vorunternehmers sind dem Auftraggeber regelmäßig nicht im Wege des Mitverschuldens zuzurechnen, weil der Vorunternehmer nicht als Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers einzustufen ist.
OLG Hamm, Urteil vom 10.07.2024 – 12 U 80/22

Der Schadensersatzanspruch des Auftragnehmers nach § 6 Abs. 6 Satz 1 VOB/B setzt voraus, dass die Bauzeitverzögerung adäquat-kausal durch hindernde Umstände verursacht worden ist, die auf der Verletzung einer vertraglichen Pflicht durch den Auftraggeber beruhen. Umstände aus der Risikosphäre des Auftraggebers, die nicht auf einer Pflichtverletzung beruhen, genügen nicht als Voraussetzung dieses Anspruchs (Bestätigung von BGH, IBR 2006, 84; BGH, Urteil vom 21.10.1999 – VII ZR 185/98, IBRRS 2000, 0800; BGH, Urteil vom 16.10.1997 – VII ZR 64/96, IBRRS 2000, 0581). BGH, Urteil vom 19.09.2024 – VII ZR 10/24

Eine Anordnung i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B erfordert eine rechtsgeschäftliche Erklärung des Auftraggebers, mit der einseitig eine Änderung der Vertragspflichten des Auftragnehmers herbeigeführt werden soll (Fortführung von BGH, IBR 1992, 349).

Ob ein Verhalten oder eine Erklärung des Auftraggebers als Anordnung i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B auszulegen ist, beurteilt sich nach §§ 133, 157 BGB. Liegt eine Störung des Vertrags aufgrund einer Behinderung vor, die faktisch zu einer Bauzeitverzögerung führt, und teilt der Auftraggeber dem Auftragnehmer den Behinderungstatbestand und die hieraus resultierende Konsequenz mit, dass die Leistungen derzeit nicht erbracht werden können, liegt nach diesem Maßstab keine Anordnung i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B vor. Auch die Übermittlung von Bauablaufplänen stellt keine Anordnung des Auftraggebers i. S. des § 2 Abs. 5 VOB/B dar, wenn mit ihnen lediglich auf behinderungsbedingte Störungen des Vertrags reagiert wird. Dies gilt auch, wenn darin im Hinblick auf die Behinderungen und die deshalb gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B verlängerten Ausführungsfristen zeitliche Konkretisierungen erfolgen.
BGH, Urteil vom 19.09.2024 – VII ZR 10/24