Autor: Dr. jur. Thomas Ax

von Thomas Ax

Wie die Vergütungsanpassung bei Mengenmehrungen vorzunehmen ist, wenn eine Einigung über den neuen Einheitspreis nicht zustande kommt, ist in § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B nicht geregelt. Die Bestimmung gibt nur vor, dass bei der von den Parteien zu treffenden Vereinbarung über den neuen Preis Mehr- oder Minderkosten zu berücksichtigen sind. Die VOB/B legt die Verantwortung für die neue Preisbestimmung, durch die etwaigen Störungen des Äquivalenzverhältnisses entgegengewirkt werden soll, damit in die Hände der Vertragsparteien, die unter Berücksichtigung der geänderten Umstände einen neuen Preis aushandeln sollen. Abgesehen von der in § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B vorgesehenen Einigung auf einen neuen Einheitspreis können die Vertragsparteien sowohl bei Vertragsschluss für den ungewissen Fall, dass Mengenmehrungen im Sinne dieser Bestimmung eintreten, als auch nachträglich, sobald aufgrund konkret eingetretener Mehrmengen ein neuer Einheitspreis verlangt wird, sich über einzelne Teilelemente der Preisbildung verständigen. Sie können etwa einen bestimmten Maßstab beziehungsweise einzelne Kriterien oder Faktoren festlegen, nach denen im konkreten Fall der neue Einheitspreis nach § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B bestimmt werden soll.

Haben sich die Parteien nicht insgesamt oder im Hinblick auf einzelne Elemente der Preisbildung geeinigt, enthält der Vertrag eine Lücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu schließen ist. Dabei entspricht es der Redlichkeit und dem bestmöglichen Ausgleich der wechselseitigen Interessen, dass durch die unvorhergesehene Veränderung der auszuführenden Leistungen im von § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B bestimmten Umfang keine der Vertragsparteien eine Besser- oder Schlechterstellung erfahren soll. Die im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Interessen der Parteien nach Treu und Glauben ergibt, dass – wenn nichts anderes vereinbart ist – für die Bemessung des neuen Einheitspreises bei Mehrmengen im Sinne von § 2 Abs. 3 Nr. 2 VOB/B die tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge maßgeblich sind.

BGH, Urteil vom 8. August 2019 – VII ZR 34/18

vorgestellt von Thomas Ax

Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster

Sehr geehrter …,
sehr geehrte Damen und Herren,

anwaltlich Vollmacht versichernd zeigen wir an, dass wir … vertreten.

Namens und in Auftrag unseres Mandanten stellen wir den folgenden Antrag nach dem Informationsfreiheitsgesetz Nordrhein-Westfalen – IFG NRW.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Fragen:

Trifft es zu: Die Stadt … hat die Liegenschaft … an die Firma … veräußert.

Trifft es zu: Die Stadt … hat … den Besitz übertragen. Miete zahlt er nicht.

Trifft es zu: Allein die Stadt und ihr Wohnungsunternehmen … haben den vollen Zugriff auf Planung und Entwicklung des Areals zur „…“.

Trifft es zu: Die Stadt duldet, dass sich die Firma … Stück für Stück Flächen des … einverleibt und sich ins Gelände fräst.

Trifft es zu: Ist der Stadtrat dem Vorschlag der Stadtverwaltung gefolgt, der Firma, die bereits ein Nachbargrundstück neben ihrem Firmensitz bebaut, auch das so genannte „Erstandienungsrecht“ für das gegenüberliegende städtische Areal zu gewähren?

Trifft es zu: Unterzeichnete der … eine Dringlichkeitsentscheidung, damit der Investor schnell „mit der komplexen und kostenintensiven Planung“ beginnen kann?

Trifft es zu: Firma … bekam bis Ende Mai 2021 Zeit, Ideen zu entwickeln, um danach in direkte Verkaufsverhandlungen einzusteigen.

Trifft es zu: Ohne politischen Beschluss wurde Firma … auch der Besitz der Liegenschaften übertragen.

Trifft es zu: So wurde sie zum Besitzer der ….

Trifft es zu: Auch ein städtisches Grundstück, auf dem ein Gebäude der Firma … steht, gehört zum übertragenen Gelände.

Trifft es zu: Die Frist für das Erstandienungsrecht ist seit Monaten abgelaufen.

Trifft es zu: Eigentlich hätte die Verwaltung den Stadtrat über den Stand der Dinge informieren müssen.

Trifft es zu: Das geschah nicht.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen weiter die Gewährung von Einsicht in die

Unterlagen zur Entwicklung des Grundstücks,
das Exposé,
Anfragen von Interessenten, die nicht mit der Abgabe eines Angebots verbunden sind,
den Kaufvertrag,
Namen und Adressen von Interessenten, Bietern und Erwerbern

nicht aber

in die internen Vermerke,
die Angebote der Bieter,
den auf die Verkaufsverhandlungen bezogenen Schriftverkehr mit den Bietern,
sämtliche Vertragsentwürfe,
die Unterlagen zum Vollzug des Kaufvertrags.
Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Bei der Veräußerung von Liegenschaften ist das fiskalische Interesse der Stadt … dadurch gekennzeichnet, dass die Stadt wie ein Dritter als Marktteilnehmer am Privatrechtsverkehr und am Wirtschaftsleben teilnimmt und ihre wirtschaftlichen Informationen ebenso schutzwürdig sind wie die Privater; da sich Käufer und Verkäufer auf der Ebene der Gleichordnung gegenüberstehen, wäre eine Pflicht zur Offenbarung von Informationen nicht gerechtfertigt (BTDrucks 15/4493 S. 11). Diese Ausführungen erläutern lediglich den Schutzzweck des IFG; damit soll der Informationszugang nicht unabhängig von Gewicht und Wahrscheinlichkeit einer Beeinträchtigung fiskalischer Interessen schon dann ausgeschlossen sein, wenn die Stadt erwerbswirtschaftlich tätig wird. Auch wenn sich beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags die Stadt und der Käufer auf der Ebene der Gleichordnung gegenüberstehen, unterliegt die Stadt als Behörde öffentlich-rechtlichen Bindungen und damit auch dem IFG. Insoweit besteht von vornherein ein wesentlicher Unterschied zwischen der Stadt und einem Privaten. Es ist auch nicht ersichtlich, warum das Kontrollbedürfnis gegenüber der Stadt bei der Teilnahme am Wirtschaftsverkehr geringer als bei hoheitlichem Handeln sein sollte. Durch die Offenlegung von Informationen über die Veräußerung von Liegenschaften können fiskalische Interessen der Stadt beeinträchtigt werden. Die Stadt soll aber nicht als Marktteilnehmer generell vor Informationsansprüchen geschützt werden, sondern nur u.a. davor, eigene Geschäftsgeheimnisse offenbaren zu müssen. Es geht darum, dass wenn die Stadt als Marktteilnehmer am Privatrechtsverkehr teilnimmt, nicht Transparenz verhindert, sondern ein fairer Wettbewerb gewährleistet werden soll (Schoch, Informationsfreiheitsgesetz, 2009, § 3 Rn. 169; Roth, in: Berger/Partsch/Roth/Scheel, Informationsfreiheitsgesetz, 2013, § 3 Rn. 140). Die Stadt muss zwar nicht nur während laufender Veräußerungsverfahren vor Ausforschung durch Kaufinteressenten und konkurrierende Grundstücksanbieter geschützt werden; nach Abschluss und Vollzug des Kaufvertrags darf aber nicht im Wege einer generalisierenden Sichtweise entgegen der gesetzgeberischen Konzeption der Sache nach eine Bereichsausnahme für die gesamte Tätigkeit der Stadt geschaffen werden. Eine etwaige allgemeine Befürchtung, die Attraktivität der Stadt als Geschäftspartner könne leiden, wenn potentielle Vertragspartner nicht von vornherein ausschließen könnten, dass aufgrund von Ansprüchen nach dem Informationsfreiheitsgesetz geschäftliche Informationen gegen ihren Willen bekannt würden, kann hiernach für die Bejahung eines Ausschlussgrundes nicht genügen. Zugang zu Betriebs- und Geschäftsgeheimnissen ihrer Geschäftspartner darf die Stadt nur gewähren, wenn die weiteren Voraussetzungen vorliegen. Der Schutz ist auch verfahrensrechtlich gesichert. Das IFG schützt das öffentliche Interesse an der Wahrung der Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse der Vertragspartner der Stadt jedoch nicht weitergehend als das IFG deren eigenes Geheimhaltungsinteresse. Nichts anderes gilt für eine etwaige allgemeine Befürchtung, die Vertraulichkeit der Verhandlungssituation und damit die Attraktivität der Stadt als Geschäftspartnerin werde beeinträchtigt, wenn ihre Verhandlungspartner damit rechnen müssten, dass Verhandlungsunterlagen mit den Mitteln des Informationsfreiheitsgesetzes in die Hände der Konkurrenz gelangen könnten. Wenn die Verhandlungsunterlagen zugunsten der betroffenen Dritten weder als Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse noch als personenbezogene Daten noch aus einem sonstigen Grund geschützt sind, kann auch die Stadt über das IFG keinen weitergehenden Vertraulichkeitsschutz geltend machen. Die Stadt beruft sich möglicherweise auf den abschreckenden Effekt, den bereits die Möglichkeit des Bekanntwerdens des Vertragsinhalts auf potentielle Erwerber entfalte. Sie befürchtet möglicherweise außerdem, dass im Fall des Bekanntwerdens des Vertragsinhalts bei künftigen Verkäufen eine günstige Vertragsgestaltung auch von zukünftigen Erwerbern eingefordert und vorausgesetzt werde. Hiergegen ist einzuwenden, dass derartige Vertragsgestaltungen in einer engen Relation zum Preis und damit zur jeweiligen Grundstücks- und Marktsituation stehen. Die in der Verkaufsakte enthaltenen internen Vermerke sind aus unserer Sicht auszunehmen, weil dort das Vorgehen der Stadt insbesondere mit kaufmännischen Kalkulationen und rechtlichen Standpunkten begründet wird und sich so insbesondere bei Einsicht in eine Vielzahl von Verkaufsakten die Vorgehensweise der Stadt in bestimmten Situationen unmittelbar ersehen lässt. Mit derselben Begründung sind auszunehmen die Angebote von Bietern, der Schriftverkehr mit ihnen, die Vertragsentwürfe sowie die Unterlagen zum Vollzug des Kaufvertrags. Einen Anspruch auf Akteneinsicht nach § 29 VwVfG behalten wir uns vor. Der Anwendungsbereich des Verwaltungsverfahrensgesetzes ist eröffnet, obwohl der Verkauf eines Grundstücks auf der Grundlage eines Bieterverfahrens durch die Stadt grundsätzlich keine öffentlich-rechtliche Verwaltungstätigkeit darstellt, sondern ein privatrechtlicher Vorgang ist (so auch OVG Greifswald, Beschluss vom 30. Mai 2007 – 3 O 58/07 – juris; Geulen, LKV 2011, 63). Vorliegend kommt aber die Aufspaltung des Verkaufsvorgangs in eine vorgelagerte öffentlich-rechtliche Entscheidung, mit wem der Kaufvertrag geschlossen wird, und eine nachgelagerte privatrechtliche Abwicklung in Betracht, weil die Stadt bei einer solchen Grundstücksveräußerung spezifisch verwaltungsrechtlichen Bindungen unterliegt. Allein die Bindung der Stadt an das Gleichbehandlungsgebot des Art. 3 Abs. 1 GG rechtfertigt es nicht, das Verhältnis zwischen ihr und den Bietern als öffentlich-rechtlich zu qualifizieren. Angesichts der umfassenden Bindung der öffentlichen Verwaltung an Art. 3 Abs. 1 GG wäre andernfalls nahezu jedes Rechtsverhältnis zwischen ihr und dem Bürger als öffentlich-rechtlich anzusehen; für die Annahme privatrechtlichen Handelns der öffentlichen Hand bliebe letztlich kein Raum (Beschluss vom 2. Mai 2007 – BVerwG 6 B 10.07 – BVerwGE 129, 9 <Rn. 10> = Buchholz 310 § 40 VwGO Nr. 298 Rn. 10).

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Fragen:

Trifft es zu: Die Stadt … hat kein transparentes und diskriminierungsfreies Auswahl- bzw. Bieterverfahren zur Auswahl der Käufer durchgeführt?

Trifft es zu: Die Stadt … hat die Durchführung des Bieterverfahrens und die Bedingungen für die Auswahlentscheidung nicht hinreichend publik gemacht?

Trifft es zu: Die Stadt … hat sich nicht während des Bieterverfahrens nicht an die von ihr selbst aufgestellten Bedingungen gehalten und nicht die Gleichbehandlung der Kaufinteressenten gewährleistet?

Nach den Vorgaben des kommunalen Haushaltsrechts können Kommunen Vermögensgegenstände veräußern, soweit sie sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben in absehbarer Zeit nicht benötigen. Das kommunale Haushaltsrecht verpflichtet die Gemeinde zur sparsamen und wirtschaftlichen Haushaltsführung und zur Veräußerung von Vermögensgegenständen zum vollen Wert. Der Wert von Grundstücken wird in der Regel durch ein Verkehrswertgutachten ermittelt. Beschränkt sich die Rolle der Gemeinde ausschließlich auf die Rolle eines Grundstücksverkäufers, wird sie jedenfalls wenn die Initiative zur Grundstücksveräußerung von ihr selbst ausgeht aufgrund ihrer Bindung an den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG ein transparentes und diskriminierungsfreies Auswahl- bzw. Bieterverfahren zur Auswahl der Käufer durchführen müssen. Insbesondere müssen die Durchführung des Bieterverfahrens und die Bedingungen für die Auswahlentscheidung hinreichend publik gemacht werden. Während des Bieterverfahrens muss sich die Kommune an die von ihr selbst aufgestellten Bedingungen halten und die Gleichbehandlung der Kaufinteressenten gewährleisten.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Fragen:

Trifft es zu: Liegt in der Grundstücksveräußerung quasi eine eingekapselte Beschaffung von Leistungen durch die Stadt?

Ist dies der Fall, weil mit der Grundstücksveräußerung eine Bauleistung verbunden ist, die der Stadt unmittelbar wirtschaftlich zugutekommt und bei der die Stadt einen entscheidenden Einfluss auf Art und Planung der Bauleistung hat (§ 103 Abs. 3 Satz 2 GWB).?

Ist von einem unmittelbaren wirtschaftlichen Interesse der Stadt an der Bauleistung gemäß der Grundsatzentscheidung des EuGH in der Rechtssache Helmut Müller (Urt. v. 25.3.2010 C-451/08) auszugehen, weil die Stadt

– Eigentümer der Bauleistung oder des zu errichtenden Bauwerks werden soll,

– über einen Rechtstitel verfügen soll, der ihm die Verfügbarkeit der Bauwerke, die Gegenstand des Auftrags sind, im Hinblick auf die öffentliche Zweckbestimmung sicherstellt,

– wirtschaftliche Vorteile aus der zukünftigen Nutzung oder Veräußerung des Bauwerks ziehen kann,

– an der Erstellung des Bauwerks finanziell beteiligt ist (etwa in Form eines Baukostenzuschusses) oder

– Risiken im Fall eines wirtschaftlichen Fehlschlags des Bauwerks trägt?

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Frage:

Trifft es zu: Stellt die Veräußerung dieser kommunalen Liegenschaft unter ihrem Marktwert eine rechtswidrige Beihilfe zugunsten des kaufenden Unternehmens dar?

Ausschließen lässt sich der Beihilfetatbestand grundsätzlich durch die Durchführung eines wettbewerblichen, transparenten, diskriminierungs- und bedingungsfrei ausgestalteten Bieterverfahrens. Bedingungsfrei in diesem Sinne ist eine Ausschreibung nach Auffassung der EU-Kommission allerdings nur dann, wenn grundsätzlich jeder potenzielle Bieter teilnehmen und den zum Verkauf stehenden Vermögenswerte für eigene Zwecke zu nutzen kann. Verknüpft die öffentliche Hand die Grundstücksveräußerungen mit bestimmten Bedingungen, kann das potenzielle Bieter abschrecken oder sich negativ auf die Höhe des Angebots auswirken. Ein Höchstgebot in einem solchen Ausschreibungsverfahren würde dann nicht notwendigerweise den Marktpreis widerspiegeln. Allerdings kann der Marktwert eines Grundstücks u.U. auch anders nachgewiesen werden. Ein vor Abschluss des Kaufvertrags eingeholtes Wertgutachten kann dafür ein geeignetes Mittel sein.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

Wir beantragen die Beantwortung der folgenden Frage:

Trifft es zu: Hat die Veräußerung eine Binnenmarktrelevanz?

Ist die Stadt verpflichtet zur Durchführung eines transparenten Bieterverfahrens mit sachgerechten Vergabekriterien und verfahrensmäßigen Mindeststandards?

Von einer Binnenmarktrelevanz ist dann auszugehen, wenn an dem Erwerb ein eindeutiges grenzüberschreitendes Interesse seitens Unternehmen aus anderen EU-Staaten besteht. Dabei spielen grundsätzlich Faktoren wie der Wert oder der Ausführungsort (Grenznähe) eine Rolle. Ist danach ein Bieterverfahren erforderlich, so muss die Kommune ihre Veräußerungsabsicht ausreichend publik machen (z.B. in der überregionalen Presse, Immobilienanzeigern, u.U. auch als freiwillige Bekanntmachung im Amtsblatt der EU). Die Auswahl des Investors bzw. des Angebots hat anhand transparenter Anforderungen an die Eignung des Unternehmens und die Auswahl des Angebots (Preis, zweckmäßigerweise aber auch anhand von Konzepten, z.B. zu Aspekten der Nachhaltigkeit oder der Architektur) zu erfolgen.

Der Antrag ist zulässig und begründet.

Mit der Verabschiedung des IFG NRW wurde dem wachsenden Bedürfnis nach Informationen und Transparenz der öffentlichen Verwaltung Rechnung getragen.

Der freie Zugang zu Informationen erhöht nicht nur die Nachvollziehbarkeit, sondern auch die Akzeptanz behördlicher Entscheidungen. Er dokumentiert das Prinzip einer offenen Verwaltung, die im Dienst der Bürgerinnen und Bürger steht.

Ziel der Einführung eines Informationszugangsrechtes ist es darüber hinaus, die Mitsprache der Bürgerinnen und Bürger in Bezug auf das Handeln staatlicher Organe dadurch zu optimieren, dass ihnen eine verbesserte Argumentationsgrundlage an die Hand gegeben wird. Transparenz staatlichen Handelns und das Ziel einer bürgerschaftlichen Gestaltung des Gemeinwesens setzen voraus, dass die zur Verfügung gestellten Informationen möglichst originär, direkt und unverfälscht sind.

Das Informationsfreiheitsrecht steht jeder natürlichen Person zu, das heißt, jede Bürgerin und jeder Bürger hat einen Anspruch auf Zugang zu den bei öffentlichen Stellen vorhandenen amtlichen Informationen.

Das Recht auf freien Zugang zu amtlichen Informationen ist an keine speziellen Voraussetzungen geknüpft.

Der Antrag ist hinreichend bestimmt und lässt insbesondere erkennen, auf welche Informationen er gerichtet ist.

Ein rechtliches oder berechtigtes Interesse ist nicht nachzuweisen: die Informationsfreiheit wird als Bürgerrecht allein um ihrer selbst Willen gewährt.

Der Zugang zu amtlichen Informationen wird auf Antrag gewährt. Das Informationsfreiheitsgesetz sieht vor, dass die Informationen unverzüglich, spätestens innerhalb eines Monats nach Antragstellung zugänglich gemacht werden sollen.

Wird das Auskunftsersuchen zurückgewiesen, so sind wir schon jetzt beauftragt, gegen die Ablehnung mit einer Klage vorzugehen.

MfG

…

von Thomas Ax

Der merkantile Minderwert bezeichnet die Minderung des Verkaufswerts einer Immobilie, die besteht, obwohl das Schadensereignis vollständig und sachgemäß behoben wurde. Der Schaden oder Mangel haftet weiterhin an dem Objekt trotz ordnungsgemäßer und vollständiger Instandsetzung. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH-Urteil vom 08.12.1977, Az.: VII ZR 60/76) beruht die Annahme des merkantilen Minderwerts auf dem Verdacht verborgen gebliebener Schäden. Dadurch entsteht bei möglichen Kaufinteressenten eine Abneigung gegenüber der Immobilie. Es entsteht ein Schaden (Wertverlust) ohne einen tatsächlichen Mangel am Objekt.

Typische Ereignisse, die Unwohlsein bei einem potenziellen Käufer auslösen, sind Schimmelpilzbefall oder Wasserschaden am Haus. Der Käufer der Immobilie hegt Unbehagen, da der Schimmel zwar entfernt wurde beziehungsweise die Schäden des Wasserschadens beseitigt wurden, er aber nie sicher sein kann, dass der Schaden zu einem späteren Zeitpunkt nicht erneut auftritt.

Hierbei handelt es sich um denjenigen Schaden, der darin bestehen kann, dass unabhängig von Substanzschaden, Nutzungsbeeinträchtigungen oder Schadensbeseitigungsaufwendungen auch nach vollständiger Sanierung ein Minderwert verbleibt. Es entspricht auch bei Immobilien ständiger Rechtsprechung, dass trotz vollständiger Instandsetzung eine Minderung des Verkaufswertes verbleiben kann, weil bei einem erheblichen Teil der potenziellen Käufer vor allem wegen des Verdachts verborgen gebliebener Schäden eine den Preis beeinflussende Abneigung gegen den Erwerb bestehen kann (BGH, Urteil vom 19.9.1985, VII ZR 158/84 = NJW 1986,428,429; BGH, Urteil vom 10.7.1991, XII ZR 109/90, zitiert nach juris, Rn. 26 = NJW 1991,3036,3038).

Maßgeblich für die Beurteilung der Frage, ob ein solcher Minderwert gegeben ist, ist der Zeitpunkt der vollständigen Instandsetzung (BGH Urteil vom 2. Dezember 1966, VI ZR 72/65 = NJW 1967, 552; BGH, Urteil vom 10.7.1991, XII ZR 109/90, Rn. 26 = NJW 1991, 3036, 3038; BGH, Urteil vom 06. Dezember 2012, VII ZR 84/10, Rn. 19). Dies bedeutet dagegen nicht, dass für die Geltendmachung eines solchen Anspruchs bis zum Zeitpunkt der vollständigen Fertigstellung abgewartet werden müsste.

Ferner ist auch klarzustellen, dass es eines tatsächlichen Verkaufs des Grundstücks für die Geltendmachung eines diesbezüglichen Schadensersatzanspruchs ebenso wenig bedarf wie einer Verkaufsabsicht.

Es ist allerdings dem Kläger für die Geltendmachung eines bezifferten Leistungsantrages abzuverlangen, die Grundlagen für die Wertermittlung bezogen auf den nach Abschluss der Instandsetzung anzunehmenden Zustand darzulegen (Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 28. August 2008, 5 U 28/07, zitiert nach juris, Rn. 61-64), wobei er den diesbezüglich bestehenden Unsicherheiten insbesondere dadurch Rechnung tragen kann, dass er zunächst auf Feststellung der Verpflichtung zum Ersatz eines merkantilen Minderwertes anträgt (BGH, Urteil vom 10. Juli 1991, XII ZR 109/90, Rn. 26 = NJW 1991, 3036, 3038).

Benötigt werden nachvollziehbare Ausführungen zum anzunehmenden realen Grundstückswert nach vollständiger Sanierung verglichen mit dem hypothetischen Grundstückswert bei Nichteintritt des Schadensfalles, ebenfalls bezogen auf den Zeitpunkt der vollständigen Sanierung.

Neben der bereits erwähnten Möglichkeit, Ihre Rechtsposition über eine Feststellungsklage abzusichern, stand und steht es Ihnen frei, wegen jedweder aus der Kontamination oder den Sanierungsarbeiten sich ergebenden Nutzungsbeeinträchtigung Ansprüche geltend zu machen. Festzustellen ist demgegenüber, dass es unbillig benachteiligen würde, wenn man für den allein streitgegenständlichen merkantilen Minderwert auf einen früheren Zeitpunkt als denjenigen vollständiger Sanierung abstellen wollte.

Unterstellt, dass seitens der Sachverständigen eine vollständige Instandsetzung attestiert wird: Es ist davon auszugehen, dass selbst für den Fall, dass seitens der Sachverständigen eine vollständige Instandsetzung attestiert wird, die Möglichkeit, dass die vorangegangene Kontaminierung bei den betroffenen Interessentenkreisen eine Einbuße der Wertschätzung des Objektes bewirkt und eine merkantile Wertminderung verbleibt, naheliegend erscheint. Zu ermitteln ist die aktuelle Differenz zwischen dem hypothetischen derzeitigen Wert des Grundstücks im unbelasteten Zustand gegenüber dem Wert, den das Grundstück im tatsächlichen Zustand derzeit hat.

Die Höhe des merkantilen Minderwerts einer Immobilie zu ermitteln, ist schwierig. Es handelt sich um einen fiktiven Wert und gibt es keine allgemeingültigen Parameter zur Berechnung eines Schadens.

Um den merkantilen Minderwert einer Immobilie zu ermitteln, genügt das Gutachten eines rein auf die (bau-)technischen Aspekte spezialisierten Sachverständigen nicht aus. Es muss ein Sachverständiger, der sich mit dem gemeinen Wert auskennt, hinzugezogen werden. (BGH 25.02.1953, Az.: II ZR 172/52)

Bei einem merkantilen Minderwert von maximal einem Prozent schätzt das Gericht einen Mindestschaden durchaus selbst, ohne einen Sachverständigen hinzuzuziehen. (vgl. OLG München, Urteil vom 17.12.2013 – 9 U 960/13)

Reine Bausachverständige sehen nach ordnungsgemäßer Behebung von Schäden an Gebäuden oft keinen merkantilen Minderwert, der über die objektiv hergeleiteten Kosten der Mangelbeseitigung hinausgehen. Der merkantile Minderwert orientiert sich jedoch nicht an harten Baufakten, sondern am subjektiven Empfinden potenzieller Käufer, an Verdachtsmomenten, an verlorenem Vertrauen durch Marktteilnehmer, an deren Bauchgefühl.

Der merkantile Minderwert an einer Immobilie kann die Mangelbeseitigungskosten deutlich übersteigen, ist allerdings sehr schwierig zu berechnen. Es gibt keine allgemein gültige mathematische Formel zur Berechnung des merkantilen Minderwerts von Immobilien. Sie benötigen einen erfahrenen Gutachter, der folgende Expertise in sich vereint:

• Sehr gute regionale Marktkenntnisse
• Zugang zu den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
• Fundiertes fachliches Wissen rund um Bauthemen und Gebäudetechnik
  
  

Sollen wir uns kümmern?

Können sich streitende Parteien nicht außergerichtlich einigen, kommt es zur gerichtlichen Auseinandersetzung. Spätestens jetzt benötigen die beteiligten Parteien den fachkundigen Rat spezialisierter Anwälte. Sie vertreten Kläger oder Beklagte und begleiten den gesamten Prozess bis zu einem endgültigen Urteil.

Der Weg durch die Instanzen

Nur bei geringen Streitsummen bis zu 5.000 Euro sind die Amtsgerichte zuständig. Streiten sich Bauherren und Bauunternehmen, Projektentwickler und bauoberleitende Ingenieure, wird die Wertgrenze jedoch meistens überschritten. Somit beginnen solche Verfahren beim Landesgericht und können über die Oberlandesgerichte schließlich bis zum Bundesgerichtshof führen. Dieser urteilt letztinstanzlich.

Aufgrund der häufig sehr komplexen Sachlage können Gerichtsverfahren rund um baurechtliche Fragen über Jahre andauern und entsprechend teuer sein. Die Experten der ARGE Baurecht empfehlen daher vor diesem Schritt genau zu prüfen, ob eine Schlichtung oder ein Schiedsgerichtsverfahren zielführender sind.

Vor Beginn eines typischen Zivilprozesses steht die Abfassung der Klageschrift: Darin werden die Forderungen an die Gegenseite dargestellt und juristisch begründet, sowie Beweise, z. B. durch die Einvernahme von Zeugen angeboten. Bereits zu diesem frühen Zeitpunkt ist es auch ratsam, über ein selbstständiges Beweisverfahren (s. unten) zu entscheiden und dieses gegebenenfalls einzuleiten.

Mit der Einreichung der Klageschrift bei Gericht beginnt dann das eigentliche Gerichtsverfahren. Das Gericht leitet die Klageschrift an die gegnerische Partei weiter und fordert diese zu einer Klageerwiderung auf.

Nach schriftsätzlicher Erörterung des Sach- und Streitstandes folgt die mündliche Verhandlung. Im Zivilprozess geht dieser unmittelbar eine Güteverhandlung voran, in der das Gericht die Möglichkeiten einer gütlichen Einigung auslotet.

Kommt es zu keiner Einigung schließt sich die mündliche Verhandlung an. Angesichts der Komplexität der baurechtlichen Fallgestaltungen folgen regelmäßig weitere Schriftsätze und weitere Verhandlungen einschließlich umfassender Beweisaufnahmen durch die Anhörung von Zeugen oder die Einholung gerichtlicher Gutachten.

Das Urteil erfolgt nach Abschluss der Gerichtsverhandlung – in der Regel in einem gesonderten Termin. Meist vergeht dann erneut einige Zeit, bis die Urteilsbegründung vorliegt. Nach der Urteilsverkündung entscheiden die beteiligten Parteien über eine mögliche Berufung zur nächsthöheren Instanz oder nach Ablauf des Berufungsverfahrens über eine Revision zum Bundesgerichtshof (BGH).

Bei allen Schritten sind die Anwälte in der Pflicht, alle Aspekte genau zu prüfen, zu bewerten und über die Rechtslage wie auch das weitere Vorgehen, vollständig zu beraten.

Selbstständiges Beweisverfahren

Das Selbstständige Beweisverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, das dem eigentlichen Zivilprozess, dem Hauptsacheverfahren, vorgeschaltet werden oder im Falle der Einigung auf der Basis des Beweisverfahren das Hauptsacheverfahren entbehrlich machen kann.

Ziel des Beweisverfahrens ist die zeitnahe Sicherung von Beweisen, die in einem zukünftigen Prozess, etwa weil zwischenzeitlich der streitige Baumangel beseitigt wurde, nicht mehr greifbar sind. Andererseits eröffnet es die Möglichkeit, einen Stillstand zu vermeiden – wenn etwa Baumängel behauptet werden, das Bauvorhaben aber trotzdem zeitnah fertiggestellt werden soll.

Das Selbstständige Beweisverfahren dient somit im besten Fall sogar der Prozessvermeidung, durch die rasche Beweissicherung aber mindestens der Prozessbeschleunigung.

Das zentrale Beweismittel des Selbstständigen Beweisverfahrens ist das Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, aber auch der „richterliche Augenschein“ oder die Zeugenvernehmung.

Die Praxis zeigt immer wieder, dass mit einem selbstständigen Beweisverfahren ein teureres und zeitintensives Hauptsacheverfahren vermieden werden kann, da das Ergebnis des selbstständigen Beweisverfahrens die Parteien an einen Tisch zwingt.

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AxHochbauRecht verfügen über langjährige Erfahrungen in Hochbausachen.

Verträge

Bereits vor Beginn eines Bauvorhabens ist die schriftliche Regelung aller wichtigen Details für die Beteiligten von herausragender Bedeutung. Doch schon die Auswahl des richtigen Vertrags stellt die Parteien vor besondere Herausforderungen, denn das Baurecht hält eine Vielzahl sehr unterschiedlicher Vertragsarten bereit. 

Vertrauen ist gut, Vertrag ist besser

Dazu gehören Bauvertrag, Werkvertrag, Generalunternehmervertrag (GU-Vertrage), Generalübernehmervertrag (GÜ-Vertrag), Subunternehmervertrag,  Bauträgervertrag, Vertrag der Arbeitsgemeinschaften (Arge-Vertrag), Einheitspreisvertrag (EP-Vertrag), Pauschalvertrag oder auch neuere Formen wie z. B. Garantierter-Maximal-Preis-Vertrag (GMP-Vertrag) oder das Cost plus Fee-Modell.

Interessant wird die Frage nach der Vertragsform in der Regel, wenn Mängel auftreten oder es aus anderen Gründen zum Streit kommt. Dann entscheidet die Vertragsart beispielweise darüber, welches (Vertrags-)Recht Anwendung findet – und das mit weitreichenden Konsequenzen, etwa für die Zahlungs- und Gewährleistungsregelungen. Aber auch die Rechtsform der Vertragspartner spielt eine wichtige Rolle, etwa wenn eine oder beide Vertragsparteien Unternehmer oder Kaufmann im Sinne des Handelsgesetzbuchs (HGB) ist bzw. sind.

Verträge im öffentlichen Baurecht haben ebenfalls ihre Tücken. Das beginnt bereits bei „klassischen“ Vertragsarten wie z. B. Städtebau-, Maßnahmenträger- oder Erschließungsverträge und setzt sich mit innovativen Formaten fort, wie etwa dem Public Private Partnership (PPP)-Modell, bei dem die öffentliche Hand und die Privatwirtschaft zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben (z. B. dem Bau von Schulen) mit angemessener Risikoverteilung zusammenarbeiten.

Um sich in diesem Vertrags-Labyrinth zurechtzufinden, sind baurechtlich spezialisierte Rechtsanwälte unerlässlich.

AxHochbauRecht verfügen über langjährige Erfahrungen in Hochbausachen. Sie können über die Besonderheiten aller Vertragsarten und die sich daraus ergebenen Konsequenzen aufklären sowie bei Vertragsgestaltung und Durchsetzung helfen.

Wo gebaut wird, wird auch gestritten. Die klassische Methode zur Streitbeilegung ist der Gang zum staatlichen Gericht. Diese Prozesse dauern in der Regel mehrere Jahre und verschlingen Unmengen an Zeit, Geld und Nerven. Mit der 2. Auflage der Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten (SOBau 2020) steht dafür eine praxiserprobte Option zur Verfügung. Damit lassen sich Konflikte am Bau deutlich schneller und wirtschaftlich sehr viel sinnvoller lösen als vor Gericht.

Neuauflage der Schlichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten

Bereits 2004 erschien die erste Auflage der SOBau. Inzwischen, 16 Jahre und unzählige erfolgreich gelöste Baustreitigkeiten später, erscheint nun die 2. Auflage. Die vollständig überarbeitete SOBau 2020 integriert weitere Verfahrensarten und berücksichtigt aktuelle gesetzliche Grundlagen, insbesondere das neue Bauvertragsrecht mit der Abnahmefiktion und dem Verbraucherbauvertrag. 

Mit der Neuauflage der Schichtungs- und Schiedsordnung für Baustreitigkeiten haben wir auch eine neue Webseite bereitgestellt. Dort können Sie alle Inhalte der SOBau 2020 einsehen und herunterladen. Hinweise zur praktischen Anwendung, aktuelle Meldungen sowie Informationen und Termine zur Schlichtungsausbildung runden das Angebot ab.

Qualifizierte Schlichterinnen und Schlichter in Ihrer Nähe

In der SOBau 2020 sind Regelungen zur außergerichtlichen Streitbeilegung praxisorientiert zusammengefasst.

Profi-Tipp: Schlichtung schon im Bauvertrag vereinbaren

Vergütung

Eine fundierte juristische Begleitung eines Bauvorhabens ist der beste Schutz gegen mögliche Konflikte, die viel Zeit und Kosten beanspruchen. Doch häufig wird die Höhe von Anwaltshonoraren überschätzt, obwohl deren Berechnung klaren Regelungen unterliegt. Grundsätzlich wird zwischen dem Honorar für die außergerichtliche Beratung, dem Honorar für die außergerichtliche Vertretung sowie dem für die gerichtliche Vertretung unterschieden.

Guter Rat zahlt sich aus

Bei außergerichtlichen Angelegenheiten können Sie mit Ihrem Anwalt verhandeln. Häufig wird dabei ein Stundenhonorar festgelegt, das in der Regel zwischen 100 und 300 Euro liegt. Das ist nicht wenig; aber entscheidend ist der Zeitaufwand, der abgerechnet wird. Ein erfahrener Anwalt kann innerhalb kurzer Zeit fundierten Rat geben. Im Verhältnis zu dem, um was es geht, fällt das Beratungshonorar dann meistens kaum ins Gewicht.

Wird keine Vereinbarung getroffen oder geht die Sache vor Gericht, ist der Anwalt verpflichtet, nach der vom Gesetzgeber beschlossenen Gebührenordnung abzurechnen. Seit dem 1. Juli 2004 gilt hierfür das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG).

Generell gilt: Der Anwalt ist dazu verpflichtet, unnötige Kostenrisiken für die Mandanten zu vermeiden. Ist das Honorar des Anwalts vom Gegenstandswert der Streitsache abhängig, muss der Jurist seinen Mandanten hierüber informieren.

Sollten sich die Vertragspartner oder Dritte nicht einigen können, kann der Gang zum Gericht unvermeidlich werden. Bei Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5.000 Euro sind die Amtsgerichte zuständig, darüber die Landgerichte. Bei solchen Verfahren gilt der Grundsatz, dass derjenige die Kosten zu tragen hat, der den Prozess verliert. Zu bezahlen sind also bei einem verlorenen Prozess die eigenen Anwaltskosten, die Kosten des gegnerischen Anwalts, die Kosten des Gerichts und evtl. die Kosten von Sachverständigen, die das Gericht hinzugezogen hat.

Vor einem Prozess sollten also die Risiken bewertet und die Kosten überschlagen werden. Um das einigermaßen verlässlich einschätzen zu können, regelt das RVG die Honorare. Nur die fundierte Beratung im Vorfeld gewährleistet die sachgerechte Einschätzung der Chancen und Risiken. So können Sie – gemeinsam mit Ihrem Anwalt – entscheiden, ob das Kostenrisiko eingegangen werden soll.

Fragen Sie Ihren Anwalt. Er kann Ihnen zu jedem Streitwert überschlägig die Kosten ermitteln.

Lieber LeserInnen der HochbauRecht,

Hochbauprojekte stellen für alle Beteiligten in vielerlei Hinsicht eine Herausforderung dar: technisch, praktisch, wirtschaftlich, aber auch juristisch.

Mit unserer HochbauRecht sorgen wir dafür, dass Investoren, Architekten, Ingenieure, öffentliche Auftraggeber oder private Bauherren in allen Phasen eines Bauvorhabens den Überblick behalten. Die Vermeidung möglicher Konflikte steht dabei im Vordergrund, denn ein möglichst reibungsarmer Verlauf, der wichtige Ressourcen wie Zeit, Geld und letztlich auch die Nerven schont, ist der zentrale Erfolgsfaktor für ein Bauvorhaben. Bereits bei der Schaffung von Baurecht stehen wir Ihnen mit Knowhow zur Seite. Liegt der Baugrund im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans? Sind besondere Auflagen zu erfüllen, wie etwa die Einholung eines Bodengutachtens? Entspricht die Baumaßnahme den öffentlichen rechtlichen Vorschriften bzw. der Landesbauordnung? Diese und viele weitere Fragen sollten in der Vorbereitungsphase beantwortet werden.

Bei öffentlichen Vergaben sollten Sie Vergabeverstößen vorbeugen und damit Zeit- und finanzielle Verluste verhindern. In der Planungsphase folgt unter anderem die Vertragsgestaltung. Neben den klassischen Verträgen (GÜ-, GU-, EP- oder Pauschalpreisvertrag) stellen wir Ihnen vor individuelle und innovative Vertragsmodelle, in denen funktionale Elemente ebenso Berücksichtigung finden können wie eine detaillierte Leistungsbeschreibung. Betrachtet werden auch neuere Formate wie etwa GMP- oder Cost plus Fee-Verträge. Bauunternehmen, Architekten und Ingenieure vertrauen ebenfalls auf die HochbauRecht. Sie ziehen Schlüsse für die Vertragsgestaltung, der Bewertung von Nachtragsforderungen und der Klärung von Ansprüchen des Bauherrn bei mangelhaften Bauleistungen sowie in Fragen des eigenen Haftungsrisikos.

Bleiben Sie in Sachen Hochbaurecht mit der HochbauRecht auf dem Laufenden.

Mit der HochbauRecht kommen Sie zügig und (rechts-)sicher an Ihr Ziel.

Dass es während eines Hochbauvorhabens zu Konflikten kommt, lässt sich indessen nie ausschließen – je eher die Einbindung von Fachjuristen erfolgt, desto schneller lassen sich Konfliktpotenziale erkennen, vermeiden und lösen.

Viele Erfolg und gutes Gelingen für Ihr Hochbauprojekt!

Ihre Redaktion

von Thomas Ax

Der Fall:

Die Kläger als Auftraggeber verlangen von der Beklagten als Auftragnehmerin die Rückzahlung von 77.500.-€, d.h. der Hälfte von sechs geleisteten Abschlagszahlungen in Höhe von 145.498,50 € und von Sonderzahlungen auf Mehrleistungen für Schotter und eine Garagenbodenplatte in Höhe von 8.960,99 € nebst Zinsen, den Ersatz von Kosten ihres Privatgutachters … in Höhe von 1.538,71 € nebst Zinsen, den Ersatz von Kosten des von ihnen eingeschalteten Drittunternehmens … für “Sofortmängelbeseitigungsmaßnahmen” vom 10.08.2018 bis 09/2018 in Höhe von 10.710.-€ nebst Zinsen sowie den Ersatz von außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 2.561,83 € aus einem Pauschal-BGB-Bauvertrag vom 11.12.2017 über die Errichtung eines Einfamilienhauses nebst Garage in … zum Preis von brutto 230.950.-€.

Nach § 2 des Vertrages war der Pauschalpreis in folgenden Raten zu zahlen:

2 % mit Aushändigung Bauantrags/Bauanzeige

Rechnung vom 17.01.2018

3 % mit Erteilung Baugenehmigung

Rechnung vom 05.03.2018

14 % mit Betonierung der Bodenplatte (Haupthaus)

Rechnung vom 27.04.2018

16 % mit Verlegung Decke über Erdgeschoss

Rechnung vom 17.05.2018

15 % mit Betonierung Ringanker (Haupthaus)

Rechnung vom 15.06.2018

13 % mit Aufstellung des Dachstuhls (Haupthaus)

Rechnung vom 15.06.2018

11 % mit Auftragung des Innenputzes

10 % mit Verlegung der Fußbodenheizungsrohre

9 % mit Verlegung des Estrichs

2 % mit Montage Sanitärobjekte

3 % mit Auftragung Außenputz

2 % mit Abnahme.

Am 29.05.2018 wurden von der Beklagten Mehrkosten Schotter in Höhe von brutto 8.510,99 €, am 17.05.2018 Mehrpreis Garagenbodenplatte von brutto 450.-€ und am 27.04.2018 Mehrsparteneinführung von brutto 750.-€ in Rechnung gestellt und am 16.07.2018 eine Gutschrift für Tür und Revisionsschacht von brutto 420.-€ erteilt.

Die Rohbauarbeiten wurden von der Subunternehmerfirma der Beklagten … durchgeführt. Der von der Beklagten eingesetzte örtliche Bauüberwacher war …, der Statiker war ….

Nach Erbringung der Roharbeiten und Aufstellung des Dachstuhls und Zahlung der vertraglich vereinbarten sechs Abschlagszahlungen (6. Abschlagsrechnung stammt vom 15.06.2018) haben die Kläger wegen Baumängeln den Privatsachverständigen … aus … beauftragt, der zwei Ortstermine am 27.06.2018 und 20.07.2018 ohne die Beklagte abgehalten und zwei Gutachten vom 07.07.2018 (Bl. 31 ff. d.A.) und 24.07.2018 (Bl. 166 ff. d.A.) erstattet hat.

Mit E-Mail vom 30.07.2018 hat die Beklagte den Klägern Statikpläne übersandt und per Einschreiben am 08.08.2019 in Papierform an Rechtsanwalt ….

Die Kläger haben die Beklagte persönlich mit Schreiben vom 02.08.2018 (Bl. 80 d.A.) aufgefordert, 14 diverse Mängel (z.B. an Fußpfetten, am Ringanker, an den Wänden) bis zum 18.08.2016 zu beseitigen.

Bereits am 07.08.2018 (Bl. 85 d.A.) haben die Kläger mit anwaltlichem Schreiben von Rechtsanwalt … den Bauvertrag aus wichtigem Grund gekündigt und die Beklagte zur Abnahme am 08.08.2018 um 17.00 Uhr aufgefordert. Zur Begründung wurde angegeben, dass die Arbeiten nicht nach den anerkannten Regeln der Technik durchgeführt worden seien und die Wände wackeln würden, so dass die Standsicherheit des Gebäudes gefährdet sei.

Ein gemeinsamer Abnahmetermin wurde in der Folgezeit nicht durchgeführt; eine Schlussabrechnung der Beklagten liegt nicht vor.

Am 09.08.2018 haben die Kläger die Beklagte durch Rechtsanwalt … nochmals zur Mängelbeseitigung bis zum 23.08.2018 aufgefordert.

Zugleich haben die Kläger persönlich der Beklagten schriftlich am 09.08.2018 Baustellenverbot erteilt und dies am 13.08.2016 (Bl. 150 d.A.) und am 20.08.2018 (Bl. 162 d.A.) wegen des von der Beklagten mit anwaltlichen Schreiben vom 08.08.2016 vorgeschlagenen Abnahmetermins am 22.08.2018 oder 24.08.2018 nochmals schriftlich wiederholt.

Am 18.08.2018 hat Rechtsanwalt … das Mandat für die Kläger niedergelegt.

Am 10.08.2018 hat das … bereits mit Mängelbeseitigungsarbeiten, u.a. für Abreißen von Wänden, der Brüstung, des Ringankers OG), begonnen, die bis zum 21.08.2018 dauerten und diese mit pauschal brutto 5.950.-€ am 21.08.2018 in Rechnung gestellt.

Für weitere Arbeiten, u.a. für Styrodur Fußpfette, Säubern der Stahlträger und Liefern und Mauern der Steine für die Garage, im September 2018 hat das Drittunternehmen am 25.09.2018 weitere 4.760.-€ in Rechnung gestellt.

Mit Schreiben vom 02.10.2018 haben die Kläger durch ihren neuen Rechtsanwalt … von der Kanzlei … von der Beklagten pauschal die Rückzahlung der Hälfte der von ihnen geleisteten Abschlagszahlungen und der Hälfte der von ihn gezahlten Zusatzleistungen gefordert und ausgeführt, dass wegen der Mängel an der Bodenplatte, des Mauerwerks und des Dachstuhls die Abnahme zu Recht verweigert worden sei und zudem die statische Berechnung nicht an sie herausgegeben werde.

In der Klageschrift vom 25.02.2019 wird ausgeführt, dass der Werkvertrag aus wichtigem Grund am 07.08.2018 gekündigt worden sei und die Beklagte am 02.10.2018 zur Zahlung von 77.500.-€ aufgefordert worden sei. Die bis zur Kündigung erbrachten Teilleistungen seien mangelhaft, so dass “die Kläger die Rückzahlung der Hälfte der bereits geleisteten 154.459,49 € für angemessen halten”. Die Beklagte habe auch den Schaden durch Beauftragung des Privatsachverständigen und die Kosten für die “Sofortmaßnahmen nach der Kündigung” zu tragen. Aus “Verzug” habe die Beklagte auch die Kosten der anwaltlichen Inanspruchnahme zu tragen (1,6 Geschäftsgebühr aus Gegenstandswert 77.500.-€).

Die Beklagte hat sich damit verteidigt, dass die Kläger noch während der Rohbauphase wegen angeblichen Mängeln einer noch überhaupt nicht fertiggestellten Teilleistung vor der Abnahme kopflos den Bauvertrag frei gekündigt, ihr Baustellenverbot erteilt und bereits am 10.08.2018 ein Drittunternehmen mit Eingriffsarbeiten am konstruktiven Bauwerk beauftragt hätten, so dass eine Mängelbeseitigung überhaupt nicht mehr möglich gewesen sei.

Hilfsweise hat die Beklagte eingewandt, dass der Bauzustand zum Zeitpunkt der Kündigung nach ihrer Kalkulation des Pauschalwerkvertrages 141.251,96 € betragen habe, zzgl. Mehrkosten Schotter von 8.510,99 €, Bodenplatte Garage von 450.-€ und Rohre 750.-€

Mit Schriftsatz vom 29.10.2019 haben die Kläger vorgetragen, dass sie Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 BGB verlangen würden, die Erklärung vom 07.08.2018 als Rücktritt auszulegen sei und die Zahlung von 77.500.-€ als Minderungsbetrag, hilfsweise als Mängelbeseitigungskostenvorschuss geltend gemacht werde.

Die Lösung:

Die Klage ist abzuweisen:

Ein pauschal auf die Hälfte der Abschlagszahlungen gestützter Anspruch auf Auszahlung des Saldoüberschusses ist nicht schlüssig von den Klägern dargelegt, ein wichtiger Grund zur Kündigung am 07.08.2018 hat nicht vorgelegen und diese ist auch nicht als freie Kündigung nach § 649 BGB a.F. oder als Rücktrittserklärung auszulegen.

Zur Begründung:

Die Mängel der Teilleistungen führen nur unter den Voraussetzungen von § 634 BGB zu einer Kürzung des Vergütungsanspruchs. Die Klägerseite könne als Besteller des Bauwerks vor einer Abnahme nicht die Rechte gemäß § 634 BGB geltend machen. Durch die Kündigungserklärung der Kläger vom 07.08.2018 sei der Vertrag vom 11.12.2017 nicht beendet worden. Die im Schreiben der Klägerin vom 07.08.2018 ausgesprochene Kündigung stelle keine Kündigung nach § 649 BGB in der für den Streitfall (Artikel 229 § 39 EGBGB) geltenden Fassung der Vorschrift dar, da die Kläger erkennbar und ausdrücklich aus wichtigem Grund kündige wollten. Die Voraussetzungen einer Kündigung aus wichtigem Grund im Sinne des § 314 Abs. 1 BGB seien nicht gegeben. Bestehe der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, sei die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist zulässig. Die Kläger hätten den streitgegenständlichen Werkvertrag indes konkludent gekündigt, indem sie ein anderes Bauunternehmen ab dem 10.08.2018 anstelle des Beklagten beauftragten und der Beklagten am 20.08.2018 ein Baustellenverbot erteilt hätten.

Der Anspruch auf Rückzahlung von 77.500.- Euro sei aber nicht schlüssig dargelegt. Der Besteller könne nicht pauschal – in Höhe von 50% – die von ihm geleisteten Abschlagszahlungen zurückverlangen. Die Frage, ob Mauer und Betonarbeiten mangelhaft waren, sei für die Darlegung zu viel gezahlten Werklohns zunächst nicht von Belang.

Die Kläger hätten gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch in Höhe von 12.249.- Euro für die Vornahme von Leistungen nach Ausspruch der Kündigung des streitgegenständlichen Bauvertrags, weil die Voraussetzungen der § 634 Nr.3 und 4 BGB nicht vorliegen würden. Die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung (§ 634 Nr. 4, § 280, § 281 BGB) lägen nicht vor. Einem solchen stehe entgegen, dass eine Abnahme der von der Beklagten erbrachten Teilleistungen nicht erfolgt sei. Es fehle das erfolglose Setzen einer angemessenen Frist zur Nacherfüllung und den fruchtlosen Ablauf dieser Frist.

Die Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens seien auch nicht aus anderen Gründen erstattungsfähig. Mangels Anspruch in der Hauptsache stehe den Klägern auch kein Anspruch auf Ersatz ihrer außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sowie kein Zinsanspruch zu.

Der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart unter dem Vorsitz des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Markus Geßler hat mit seiner heutigen Entscheidung den Unterlassungsanspruch eines durch einen über sein Grundstück schwenkenden Kranarm beeinträchtigten Nachbarn bestätigt und erweitert.

Dem Berufungsverfahren liegt zugrunde, dass die Eigentümer zweier benachbarter Grundstücke im Landkreis Ludwigsburg über den Abbruch und die Neubebauung der Beklagten in Streit gerieten. Nach Erhalt der Baugenehmigung für zwei Doppelhäuser und vier Garagen haben die Beklagten Ende 2021 einen 18 Meter hohen Turmdrehkran mit ca. 28 Meter langem Ausleger auf der Grundstücksgrenze aufgestellt. Der Ausleger überschwenkte ohne Vorankündigung mehrfach und für längere Zeit im Frühjahr 2022 – mit und ohne Last – den Luftraum über dem klägerischen Grundstück. In einem Fall blieb der Kran mit schweren Betonfertigteilen an der Oberleitung hängen, die auch das klägerische Grundstück mit Strom versorgte. Dadurch wurde u.a. das Dachgeschoss des Hauses des Klägers erschüttert.

Der Kläger beantragte daher im erstinstanzlichen einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Heilbronn das unverzügliche Unterlassen des Überschwenkens seines Grundstücks mit dem Kran. Das Landgericht bejahte einen Unterlassungsanspruch, jedoch nur im Falle eines Überschwenkens mit Lasten. Dagegen richtet sich die Berufung des Klägers, der seinen Antrag auf Unterlassung auch eines lastenfreien Schwenkens des Kranarms beim OLG weiterverfolgte.

Das OLG sah die Berufung als begründet an und untersagte den beiden Beklagten das Schwenken oder Schwenkenlassen des Baukrans über dem Grundstück des Klägers in jedem Fall bei Androhung eines Ordnungsgeldes für jeden Fall der Zuwiderhandlung.

Die Beklagten hätten das in § 7d Abs. 2 Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG BW) auch für das Einschwenken eines Baukrans in den nachbarlichen Luftraum vorgesehene Verfahren nicht eingehalten. Daher könnten sich die Bauherren nicht auf das sog. Hammerschlags- und Leiterrecht nach § 7d NRG BW und eine entsprechende Duldungspflicht des Klägers berufen. Nach den gesetzlichen Vorgaben hätten die Bauherren das Benutzen des Nachbargrundstücks durch Überschwenken des Kranes – mit oder ohne Lasten – zwei Wochen vor der Benutzung anzeigen müssen, was unstreitig nicht erfolgt war. Hätte der Kläger dem Überschwenken dann nicht zugestimmt, so hätten die Beklagten erst Duldungsklage erheben müssen und auch dann nicht ihr vermeintliches Recht im Wege der Selbsthilfe durchsetzen können.

Diese Senatsentscheidung im einstweiligen Verfügungsverfahren ist rechtskräftig. Allerdings können die Beklagten noch in einem Hauptsacheverfahren gerichtlich klären lassen, ob ihnen nach § 7 d NRG BW ein Duldungsanspruch auf Überschwenken des Kranes gegen den Kläger zusteht.

Aktenzeichen:

LG Heilbronn   – (II) 5 O 78/22 – Urteil vom 02.05.2022

OLG Stuttgart:   – 4 U 74/22 –     Urteil vom 31.08.2022

Relevante Vorschriften:

Bürgerliches Gesetzbuch