von Thomas Ax

Ausgangslage: Städtische Wohnhäuser aus den 60 er und 70 er Jahren: Aufgrund des Alters und der Minimal-Instandhaltung seit dieser Zeit sind die Materialien des hochbautechnischen Ausbaus entsprechend ihres Lebenszyklusalters verbraucht. Ebenso entsprechen die technischen Anlagen nicht mehr den geltenden Bestimmungen und Verordnungen. Aufgrund des aufgelaufenen Unterhaltungsstaus ist eine Generalsanierung dringend erforderlich. Aufgrund mangelnder Ressourcen und fehlendem immobilienwirtschaftlichen Knowhow der Verwaltung ist eine Generalsanierung und weitere Bewirtschaftung durch die Kommune nicht darstellbar. Die Finanzierung der Kosten für eine Generalsanierung ist aufgrund der defizitären Haushaltslage der Kommune nicht machbar. Lösung: Veräußerung der Liegenschaften per vergaberechtsfreier Konzeptvergabe

Grundlage der Konzeptvergabe

Die Konzeptvergabe erfolgt grundsätzlich gemäß der „Orientierungshilfe zur Vergabe öffentlicher Grundstücke nach Konzeptqualität“ (Mai 2019) vergaberechtsfrei. Konzeptvergaben sind ein effektives Instrument für Kommunen, um hochwertige und vielfältige Kommuneentwicklung zu fördern. Dieses Verfahren ermöglicht die Umsetzung wohnungspolitischer, sozialer und umweltpolitischer Ziele sowie die Sicherung städtebaulicher und architektonischer Qualität, während es gleichzeitig überzogene Preiswettbewerbe dämpft und verschiedene Akteure in die Standortentwicklung integriert. Eine Kostenerstattung oder sonstige Vergütung, Entgelt oder Entschädigung für die Erarbeitung oder das Einreichen von Anträgen bzw. Angeboten ist ausgeschlossen.

Verfahrensbestimmungen

Die Konzeptvergabe beginnt mit der öffentlichen Bekanntmachung.

Die Kommune entscheidet sich für ein zweistufiges Verfahren mit vorgeschaltetem Interessenbekundung. In der ersten Stufe, dem Interessenbekundung=Teilnahmewettbewerb, erfolgt die Prüfung der Ausschlusskriterien (Zulassungskriterien) der Bewerber=Teilnehmenden zur Feststellung der Teilnahmeberechtigung. Nur wer diese Kriterien ausnahmslos erfüllt, wird zum Verfahren zugelassen, erhält daher die sogenannte Teilnahmeberechtigung. Nicht zugelassene Bewerber erhalten ein entsprechendes Informationsschreiben. Die Anträge sind auf Basis der Bekanntmachung, der veröffentlichten abrufbaren Vergabeunterlagen und eventuell weiterer geforderter Erklärungen, Unterlagen und Nachweise zu erstellen. Sie müssen innerhalb der Teilnahmefrist digital eingereicht werden. Der gesamte Antrag ist ausschließlich in deutscher Sprache und, sofern nicht anders bestimmt, in Textform (§ 126 b BGB) einzureichen. Nicht form- oder fristgerecht eingereichte Anträge werden grundsätzlich nicht berücksichtigt.

Nur die geeigneten Bewerber, die nach Prüfung der übermittelten Informationen von der Kommune dazu aufgefordert werden, können in der zweiten Phase des Verfahrens ihr Konzept inkl. Angebot einreichen. Weitere Bestimmungen zu Phase 2 werden mit der Aufforderung zur Einreichung von Konzept mit Angebot bekannt gegeben. Im Rahmen der Konzeptvergabe besteht die Möglichkeit zur Besichtigung des Verkaufsobjektes in Phase 2. Die Besichtigungstermine werden im Verfahren zu einem späteren Zeitpunkt festgelegt. Pläne mit Grundrissen und Gebäudeansichten, Begutachtungen der bestehenden Dachkonstruktion sowie umwelttechnische Berichte / Schadstoffdokumentationen werden den Interessenten auf Wunsch in den Besichtigungsterminen zur Einsichtnahme vorgelegt. Vorliegende Verkehrswertgutachten werden den Interessenten in Phase 1 der Konzeptvergabe in Auszügen zur Verfügung gestellt (s. Vergabeunterlagen). Die Kommune behält sich das Recht vor, die übermittelten Unterlagen in jeder Phase des Verfahrens zu vervollständigen und zu präzisieren, insbesondere aufgrund von Anregungen, Fragen und Hinweise.

Teilnahmeberechtigung (Phase1)

Alle Teilnehmenden unterliegen den Zulassungsvoraussetzungen, die am Tag der Bekanntmachung erfüllt sein müssen und haben ihre Teilnahmeberechtigung selber sorgfältig zu prüfen und nachzuweisen. Für die vorliegende Vergabe wurden folgende Ausschlusskriterien (KO-Kriterien) festgestellt:

a) Unternehmensdarstellung, Unternehmensbeschreibung

b) Mindestens zwei (2) vergleichbare Referenzprojekte aus den letzten … Jahren inklusive aussagekräftigen Bildern, Kontaktadressen und maximal zweiseitiger Beschreibung der Bieterleistungen

c) Bonitätsauskunft und Umsätze aus den letzten … Geschäftsjahren

d) Skizzierung eines Finanzierungskonzeptes

e) Ggf. aktuelle Handelsregisterauszug und ggf. eine Bestätigung eines vereidigten Wirtschaftsprüfers/Steuerberaters oder entsprechend testierte Jahresabschlüsse oder entsprechend testierte Gewinn- und Verlustrechnungen

f) Eigenerklärung, dass kein Insolvenzverfahren oder ein vergleichbares gesetzlich geregeltes Verfahren beantragt oder eröffnet, ein Antrag auf Eröffnung nicht mangels Masse abgelehnt wurde und sich das Unternehmen nicht in Liquidation befindet.

g) Auszug aus Wettbewerbsregister des Bundeskartellamtes ohne Eintragung erforderlich; wird vom öffAG abgefragt

h) Eigenerklärungen über die Einhaltung sozialer Aspekte wie mindestens … Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus sowie mindestens …-jährige Bindungsfrist des sozialen Wohnungsbaus

i) Eigenerklärungen zur Einhaltung Umzugsmanagement; Umzugsmanagement

Weitere Bestimmungen sind dem Dokument “02_Ausschlusskriterien” zu entnehmen, z.B.:

Skizzierung eines Finanzierungskonzeptes

Mit meiner/unserer Bewerbung lege(n) ich/wir eine Skizzierung des Finanzierungskonzept vor.

Diese enthält eine übersichtliche Darstellung der geplanten Finanzstruktur des Projekts.

Sie gibt einen Einblick, wie das Projekt finanziert werden soll.

Die Skizze soll die folgenden Elemente enthalten:

Gesamtinvestitionsvolumen: Eine Schätzung der Gesamtkosten des Projekts

Eigenkapitalanteil: Der Betrag und Prozentsatz, den Sie selbst in das Projekt einbringen

Fremdkapitalbedarf: Die Höhe der benötigten Fremdfinanzierung

Finanzierungsquellen: Eine Auflistung der geplanten Finanzierungsquellen

Finanzierungsstruktur: Die prozentuale Aufteilung zwischen den verschiedenen Finanzierungsquellen

Laufzeiten und Konditionen: Grobe Angaben zu geplanten Laufzeiten

Cashflow-Prognose: Eine vereinfachte Darstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben über die Projektlaufzeit

Die Skizzierung ist prägnant und übersichtlich zu gliedern, idealerweise nicht länger als 2 A4-Seiten.

Die Kommune behält sich das Recht vor, das vorgelegte Finanzierungskonzept eingehend zu prüfen. Sollte die Kommune zu dem Schluss kommen, dass die erfolgreiche Projektumsetzung auf Basis des vorgelegten Konzepts nicht hinreichend gesichert erscheint, wird der betreffende Bewerber nicht zur Stufe 2 des Verfahrens zugelassen.

Die Entscheidung der Kommune ist endgültig und nicht anfechtbar. Es obliegt dem Bewerber, alle notwendigen Informationen und Nachweise so aufzubereiten und vorzulegen, dass die finanzielle Tragfähigkeit des Projekts zweifelsfrei erkennbar ist.

Die Zielgruppen des Vergabeprozesses sind in Abstimmung mit der Kommune definiert. Angestrebt wird ein offener Prozess, mit dem ein breites Spektrum von Interessierten angesprochen wird.

Konzeptphase (Phase2)

Nach positiver Feststellung der Eignung (Zulassung im Rahmen der vorgeschalteten Interessenbekundung) werden die geeigneten Teilnehmenden aufgefordert ihre Angebote inklusiv die erforderlichen ausgearbeiteten Konzepte gemäß Vergabekriterien einzureichen. Die Erbpacht wird ausgeschlossen, so dass alleine der Kaufpreis neben der weiteren qualitative Konzeptkriterien entscheidend ist. Das Angebot für das Grundstück mitsamt Gebäuden darf eine festgelegte Summe nicht unterschreiten.

Der Auftraggeber behält sich den Zuschlag auf das Erstangebot vor. Die Aufforderung zur Abgabe eines überarbeiteten Angebots in einer weiteren Stufe des Verfahrens wird jedoch vorbehalten, ohne dass ein Rechtsanspruch darauf besteht. Die Vergabekriterien lauten wie folgt: